遼寧省地方稅務局關于印發(fā)《遼寧省房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法》的通知

遼寧省地方稅務局關于印發(fā)《遼寧省房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法》的通知

遼地稅發(fā)[2007]102號 

發(fā)文日期: 2007-8-2

發(fā)文單位: 遼寧省地方稅務局

各市地方稅務局，省地方稅務局稽查局： 

　　為進一步加強土地增值稅清算工作，省局制定了《遼寧省房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法》(以下簡稱《辦法》)現(xiàn)印發(fā)給你們，并就有關問題明確如下： 

　　二、各地要嚴格按照《辦法》的規(guī)定核定征收率，不得擅自降低標準，在做好測算工作基礎上，確定符合本地區(qū)實際的征收率。 

　　三、要嚴格按照《辦法》的規(guī)定，審核稅務中介機構的準入條件，對不符合準入條件的稅務中介機構出具的鑒證報告，不予采信和審核。 

　　四、各市要依照《辦法》并結合本地區(qū)征管的實際情況，制定土地增值稅清算工作的具體辦法，落實崗位責任，確保《辦法》的順利實施。 

　　五、《辦法》執(zhí)行中遇到的問題，要及時向省局反饋。 
　　 
　　附件： 

　　附件1：《土地增值稅清算稅款鑒證報告》 

　　附件2：《土地增值稅清算申請表》 

　　附件3-01：《土地增值稅清算通知書》 

　　附件3-02：《土地增值稅清算受理通知書》 

　　附件3-03：《土地增值稅清算補充材料通知書》 

　　附件3-04：《土地增值稅中止清算審核通知書》 

　　附件3-05：《土地增值稅終止清算審核通知書》 

　　附件3-06：《土地增值稅核定征收通知書》 

　　附件4：《土地增值稅清算材料清單》 

附件5：土地增值稅清算各項通知書編號說明

 二ΟΟ七年八月二日 

遼寧省房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法

第一章 總則

　　第一條 為了規(guī)范房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理工作，根據《中華人民共和國稅收征收管理法》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》和《國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》及有關文件的規(guī)定，制定本辦法。 

　　第二條 凡從事房地產開發(fā)的企業(yè)應辦理清算土地增值稅手續(xù)的房地產開發(fā)項目，均適用本辦法。 

　　第三條 對一個清算項目中既有普通標準住宅又有非普通標準住宅的，應分別核算增值額；未分別核計算增值額的，按照普通標準住宅和非普通標準住宅的可售面積占清算項目可售面積的比例計算扣除項目金額后，分別按照普通標準住宅和非普通標準住宅的銷售收入和計算的扣除項目金額計算增值額。 

　　普通住宅標準，按各省轄市人民政府根據省人民政府授權制定并對社會公布標準執(zhí)行。省轄市人民政府未制定普通住宅標準的，按照《遼寧省人民政府辦公廳轉發(fā)省建設廳等部門關于切實做好穩(wěn)定住房價格工作實施意見的通知》(遼政發(fā)[2005]53號)規(guī)定的標準執(zhí)行。 

　　第四條 納稅人如委托中介機構在辦理土地增值稅清算稅款手續(xù)時，應在報送有關資料的同時附送中介機構出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》(以下簡稱《鑒證報告》，附件1)。 

　　 
　　第二章 清算條件

    第五條 符合下列情況之一的，納稅人應到主管地方稅務機關辦理土地增值稅清算手續(xù)： 

    (一)全部竣工并銷售完畢并按規(guī)定已預繳土地增值稅的房地產開發(fā)項目；全部竣工并銷售完畢未預繳土地增值稅的，在補繳預繳土地增值稅完畢后的房地產開發(fā)項目； 

　　根據遼寧省房屋建筑工程竣工驗收備案的有關規(guī)定，以工程驗收部門核發(fā)《遼寧省房屋建筑工程竣工驗收備案書》之日，作為土地增值稅清算項目竣工的時限； 

　　(二)整體轉讓未竣工的房地產開發(fā)項目； 

　　(三)直接轉讓土地使用權的項目。 

　　第六條 符合下列情況之一的，主管地方稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算： 

　　(一) 納稅人開發(fā)的房地產開發(fā)項目已通過竣工驗收，在整個預(銷)售的房地產開發(fā)建筑面積達到可銷售總建筑面積的比例85%(含)以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的； 

　　(二)取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的； 

　　(三)地方稅務機關認定有可能造成稅款流失、經縣級(含縣級)以上主管地方稅務機關批準清算的開發(fā)項目； 

　　(四)納稅人申請注銷稅務登記的房地產開發(fā)項目。 

　　第七條 房地產開發(fā)企業(yè)納稅人建造商品房，已自用或出租使用年限在一年以上再出售的，應按照轉讓舊房及建筑物的政策規(guī)定繳納土地增值稅，不再列入土地增值稅清算的范圍。

　　 
　　第三章 清算申請、受理與審核

    第八條 凡符合應辦理土地增值稅清算條件的納稅人，應在滿足清算條件后90個工作日內向主管地方稅務機關辦理清算稅款手續(xù)，并據實填寫《土地增值稅清算申請表》(附件2)。 

　　第九條 凡主管地方稅務機關要求納稅人辦理土地增值稅清算手續(xù)的房地產開發(fā)項目，主管地方稅務機關應向納稅人出具《土地增值稅清算通知書》(附件3－01)。納稅人應在接到《土地增值稅清算通知書》之日起90個工作日內，到主管地方稅務機關辦理清算稅款手續(xù)。 

　　第十條 納稅人在辦理土地增值稅清算手續(xù)時，應向主管地方稅務機關提交以下有關清算項目材料，并填寫《土地增值稅清算材料清單》(附件4)。 

　　 (一)項目竣工決算報表，當期項目開發(fā)、銷售期間的財務會計報表(包括：損益表、主要開發(fā)產品(工程)銷售明細表、已完工開發(fā)項目成本表)等； 

　　(二)國有土地使用權證書； 

　　(三)取得土地使用權時所支付的地價款有關證明憑證及國有土地使用權出讓或轉讓合同； 

　　(四)清算項目的預算、概算書、項目工程合同結算單； 

　　(五)能夠按清算項目支付貸款利息的有關證明及借款合同； 

　　(六)銷售商品房有關證明資料，以商品房購銷合同統(tǒng)計表并加蓋公章的形式，包含：銷售項目棟號、房間號、銷售面積、銷售收入、銷售單價、用途等； 

　　 (七)清算項目的工程竣工驗收報告； 

　　 (八)清算項目的銷售許可證； 

　　(九)與轉讓房地產有關的完稅憑證，包括：已繳納的營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、地方教育附加等； 

　　 (十)《土地增值稅清算稅款鑒證報告》； 

　　(十一)《土地增值稅納稅申報表》(包括預繳完稅證明)； 

　　(十二)稅務機關要求報送的其他與土地增值稅清算有關的證明資料等。 

　　第十一條 主管地方稅務機關應認真審核納稅人提供的清算材料，對納稅人提交的清算材料齊全的，主管地方稅務機關應予以受理，并向納稅人開具《土地增值稅清算受理通知書》(附件3－02)。對納稅人提交的清算資料不完整、內容不規(guī)范、審核事項情況不清楚的，應退回納稅人重新修改或補充資料，并向納稅人出具《土地增值稅清算補充材料通知書》(附件3－03)。納稅人須在收到《土地增值稅清算補充材料通知書》之日起30個工作日內提供清算補充材料，重新辦理稅款清算手續(xù)。 

    第十二條 主管地方稅務機關應自受理納稅人清算申請之日起90個工作日內完成清算審核工作，不含納稅人應稅務機關要求補充資料的時間。 

　　第十三條　主管地方稅務機關有權對清算工作中的工作底稿進行檢查；審核納稅人提供的證明憑證、資料是否真實齊全；審核各項報表扣除項目內容與相關資料的關系是否相符等。 

　　第十四條　清算項目銷售收入的確定。銷售收入是指清算項目或轉讓土地使用權所取得的全部價款(包括預收房款)及有關的經濟收益。收入的確認重點審核企業(yè)預售款和相關的經濟收益是否全部結轉為銷售收入，同時應審核向購買方收取的房價款中是否包含代收費用。 

　　對房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的商品房用于贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等行為，發(fā)生所有權屬轉移時應視同銷售房地產，其收入的確定由主管地方稅務機關按照當期同類區(qū)域、同類房地產的市場價格核定。 

　　第十五條 對清算項目扣除項目金額的確定，按照《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》和《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》的規(guī)定計算，發(fā)生的各項成本和費用應按實際發(fā)生額確認扣除；對納稅人無法提供合法有效憑證的，不予扣除；各項預提(或應付)費用不得扣除。

　　第十六條　房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場(庫)、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設施，按以下原則處理： 

　　1、建成后產權屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除； 

　　2、建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除； 

　　3、建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。 

　　第十七條　對財務費用中的利息支出凡能夠按清算項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。 

第四章清算管理

    第十八條　主管地方稅務機關要根據房地產開項目的建設形象進度，做好應稅事項的跟蹤管理。要認真查驗和審核清算企業(yè)報送的相關資料，在審查清算項目過程中因需要納稅人進一步補充與清算項目相關的材料時，決定中止審核，應向納稅人開具《土地增值稅中止清算審核通知書》(附件3－04)，待納稅人重新補充證明材料后，再辦理稅款清算手續(xù)。 

　　第十九條　發(fā)現(xiàn)納稅人有下列情況之一的，可以按照確定的銷售收入，核定征收土地增值稅。 

　　(一)依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應當設置財務帳簿未設置的；或雖設置財務帳簿，但帳目混亂，銷售收入、成本材料憑證殘缺不齊，難以確定銷售收入或扣除項目金額的； 

　　(二)擅自銷毀帳簿的或者拒不提供納稅資料的； 

　　(三)符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定期限辦理清算手續(xù)，經稅務機關責令限期改正，逾期仍不清算的； 

　　(四)對納稅人轉讓房地產無法提供收入資料或提供收入資料不實造成成交價格明顯偏低的； 

　　(五)房地產開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發(fā)間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的； 

　　(六)申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的； 

　　(七)未按規(guī)定的時間提交清算補正材料的。 

　　第二十條　土地增值稅核定征收率不得低于本地區(qū)的土地增值稅預征率，各地根據本地的實際情況和相關規(guī)定，確定具體的征收率。 

　　第二十一條 主管地方稅務機關通過清算審核對清算項目需要進行核定征收的，應向納稅人開具《土地增值稅終止清算審核通知書》(附件3－05)和《土地增值稅核定征收通知書》(附件3－06)。 

    第二十二條 在土地增值稅清算時未轉讓的房地產，清算后銷售或有償轉讓的，納稅人應按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉讓面積計算。 

　　單位建筑面積成本費用＝清算時的扣除項目總金額/清算的總建筑面積 

　　第二十三條 對進行土地增值稅清算后應補繳稅款的納稅人，自主管地方稅務機關清算審核完畢之日起15個工作日內到主管地方稅務機關繳納稅款。 

　　第二十四條 經主管地方稅務機關清算審核后，需辦理土地增值稅退稅的，依照規(guī)定的程序辦理退稅手續(xù)，并報市局備案。 

　　第二十五條 主管地方稅務機關檔案管理部門負責辦理完成土地增值稅清算項目的資料保存。土地增值稅檔案應按項目歸類保存，對于成片開發(fā)分批清算土地增值稅的項目，應在全部辦理清算土地增值稅稅款工作后，將相關資料移交檔案管理部門并按照檔案管理的有關規(guī)定保存。 

　　第二十六條　同時具備以下條件的稅務中介機構從事土地增值稅清算鑒證工作，主管地方稅務機關可以采信。 

　　(一)經國家稅務總局及其授權機構批準設立、通過年檢，取得《稅務師事務所執(zhí)業(yè)證》的稅務師事務所； 

　　(二)具有取得“中華人民共和國注冊稅務師執(zhí)業(yè)資格證書”、注冊為執(zhí)業(yè)會員并通過年檢的注冊稅務師； 

　　(三)經工商管理機關登記注冊。

　　 
　　第五章 法律責任

    第二十七條 對進行土地增值稅清算后應補繳稅款的納稅人，未按規(guī)定期限繳納稅款的，按照《中華人民共和國稅收征收管理法》六十八條等有關規(guī)定進行處罰。 

　　第二十八條 稅務機關在土地增值稅清算審核工作中，一經發(fā)現(xiàn)稅務中介機構違反有關稅收法律、法規(guī)出具虛假鑒證報告，造成納稅人少繳、未繳土地增值稅的，按照《中華人民共和國稅收征收管理法實施細則》第九十八條規(guī)定進行處罰。

    第二十九條　本辦法由遼寧省地方稅務局負責解釋。 

　　第三十條　本辦法中所稱“主管地方稅務機關”，是指縣區(qū)級地方稅務機關及其所屬的分局、稅務所。 

　　第三十一條　此前規(guī)定與本辦法不一致的，按本辦法執(zhí)行。省地方稅務局遼地稅發(fā)[2006]86號文件第六條中有關規(guī)定停止執(zhí)行。
　　 
　　附件1：《土地增值稅清算稅款鑒證報告》 

　　附件2：《土地增值稅清算申請表》 

　　附件3-01：《土地增值稅清算通知書》 

　　附件3-02：《土地增值稅清算受理通知書》 

　　附件3-03：《土地增值稅清算補充材料通知書》 

　　附件3-04；《土地增值稅中止清算審核通知書》 

　　附件3-05：《土地增值稅終止清算審核通知書》 

　　附件3-06：《土地增值稅核定征收通知書》 

　　附件4：《土地增值稅清算材料清單》 

　　附件5：土地增值稅清算各項通知書編號說明