房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)給被拆遷戶的安置用房是否繳納營(yíng)業(yè)稅，如何繳納營(yíng)業(yè)稅？
頒布時(shí)間：2011/7/12 12:12:01
問(wèn)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)給被拆遷戶的安置用房是否繳納營(yíng)業(yè)稅，如何繳納營(yíng)業(yè)稅？
答：一、目前稅務(wù)總局對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)給被拆遷戶的安置房應(yīng)如何計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅，未看到專門的明確的規(guī)定。但根據(jù)修訂后的營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則及其他稅種有關(guān)條款及各省市地方稅務(wù)的規(guī)定，給被拆遷戶的安置用房是應(yīng)該繳納營(yíng)業(yè)稅的，即對(duì)于開(kāi)發(fā)公司的安置房，應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目繳納營(yíng)業(yè)稅。
1、《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第三條：條例第一條所稱提供條例規(guī)定的勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)，是指有償提供條例規(guī)定的勞務(wù)、有償轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者有償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的行為（以下稱應(yīng)稅行為）。但單位或者個(gè)體工商戶聘用的員工為本單位或者雇主提供條例規(guī)定的勞務(wù)，不包括在內(nèi)。前款所稱有償，是指取得貨幣、貨物或者其他經(jīng)濟(jì)利益。
2、國(guó)稅函[2010]220號(hào)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》第六條：關(guān)于拆遷安置土地增值稅計(jì)算問(wèn)題
（一）房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)）第三條第（一）款規(guī)定確認(rèn)收入，同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。
（二）開(kāi)發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開(kāi)發(fā)建造的，房屋價(jià)值按國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)第三條第（一）款的規(guī)定計(jì)算，計(jì)入本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)；異地安置的房屋屬于購(gòu)入的，以實(shí)際支付的購(gòu)房支出計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。
3、國(guó)稅函[2007]768號(hào)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人銷售拆遷補(bǔ)償住房征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的批復(fù)》第一條：關(guān)于拆遷補(bǔ)償住房取得方式問(wèn)題
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司對(duì)被拆遷戶實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換時(shí)，其實(shí)質(zhì)是以不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)為表現(xiàn)形式的經(jīng)濟(jì)利益的交換。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司將所擁有的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移給了被拆遷戶，并獲得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益，根據(jù)現(xiàn)行營(yíng)業(yè)稅有關(guān)規(guī)定，應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目繳納營(yíng)業(yè)稅；被拆遷戶以其原擁有的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司處獲得了另一處不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，該行為不屬于通過(guò)受贈(zèng)、繼承、離婚財(cái)產(chǎn)分割等非購(gòu)買形式取得的住房。
4、遼地稅函[2006]173號(hào)《遼寧省地方稅務(wù)局關(guān)于對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司拆遷安置被拆遷人房屋征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的批復(fù)》規(guī)定：
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照有關(guān)規(guī)定在辦理安置或補(bǔ)償時(shí)，根據(jù)被拆遷房屋的不同情況和被拆遷人的選擇，實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換或貨幣補(bǔ)償兩種方式。其中產(chǎn)權(quán)調(diào)換，是指拆遷人用自己建造或者購(gòu)買的房屋與被拆遷人進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，并按被拆遷房屋的評(píng)估價(jià)（即貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~）和調(diào)換房屋的市場(chǎng)價(jià)進(jìn)行結(jié)算調(diào)換差價(jià)的行為。
1、對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷售，應(yīng)當(dāng)按照營(yíng)業(yè)稅暫行條例及有關(guān)規(guī)定，就其應(yīng)取得的屬于銷售房地產(chǎn)性質(zhì)的營(yíng)業(yè)收入（包括實(shí)際收取的產(chǎn)權(quán)調(diào)換結(jié)算差價(jià)等），按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。
2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)安置被拆遷人實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換形式的，應(yīng)按主管稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定的調(diào)換房屋的市場(chǎng)價(jià)（對(duì)沒(méi)有市場(chǎng)價(jià)的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)依同類房屋的工程成本核定計(jì)稅價(jià)格）計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。其中，不結(jié)算產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價(jià)的，即應(yīng)按主管稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定的調(diào)換房屋的市場(chǎng)價(jià)或依同類房屋的工程成本核定的計(jì)稅價(jià)格計(jì)征營(yíng)業(yè)稅；結(jié)算產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價(jià)的，對(duì)調(diào)換房屋的價(jià)值中未進(jìn)行價(jià)款結(jié)算的部分，按主管稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定的調(diào)換房屋的市場(chǎng)價(jià)或依同類房屋的工程成本核定的計(jì)稅價(jià)格，減去收取的產(chǎn)權(quán)調(diào)換結(jié)算差價(jià)后的余額計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。
二、繳納方式
1、銷售價(jià)格的確定
《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二十條 納稅人有條例第七條所稱價(jià)格明顯偏低并無(wú)正當(dāng)理由或者本細(xì)則第五條所列視同發(fā)生應(yīng)稅行為而無(wú)營(yíng)業(yè)額的，按下列順序確定其營(yíng)業(yè)額：
�。ㄒ唬┌醇{稅人最近時(shí)期發(fā)生同類應(yīng)稅行為的平均價(jià)格核定；
�。ǘ┌雌渌{稅人最近時(shí)期發(fā)生同類應(yīng)稅行為的平均價(jià)格核定；
�。ㄈ┌聪铝泄胶硕ǎ�
營(yíng)業(yè)額=營(yíng)業(yè)成本或者工程成本×（1＋成本利潤(rùn)率）÷（1-營(yíng)業(yè)稅稅率）
公式中的成本利潤(rùn)率，由省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)局確定。
2、納稅義務(wù)
《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二十五條 納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。
納稅人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務(wù)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。
納稅人發(fā)生本細(xì)則第五條所稱將不動(dòng)產(chǎn)或者土地使用權(quán)無(wú)償贈(zèng)送其他單位或者個(gè)人的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的當(dāng)天。
納稅人發(fā)生本細(xì)則第五條所稱自建行為的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為銷售自建建筑物的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間。
綜合上述文件，房開(kāi)企業(yè)納稅業(yè)務(wù)產(chǎn)生時(shí)間為安置用房所有權(quán)轉(zhuǎn)移的當(dāng)天，計(jì)稅依據(jù)為安置用房的最近時(shí)期的平均銷售價(jià)格加上收取的補(bǔ)價(jià)（如果有的話）
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