關(guān)于印發(fā)《青島市地方稅務(wù)局房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅稅款清算管理暫行辦法》的通知

關(guān)于印發(fā)《青島市地方稅務(wù)局房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅稅款清算管理暫行辦法》的通知

青地稅發(fā)[2008]100號(hào)

 成文日期:2008年05月22日

市稽查局、征收局，各分局、各市地稅局:
　　為進(jìn)一步加強(qiáng)全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅稅款清算的管理，市局制定了《青島市地方稅務(wù)局房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅稅款清算管理暫行辦法》，現(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)認(rèn)真貫徹執(zhí)行。市征收局，各分局、各市地稅局要成立土地增值稅清算工作領(lǐng)導(dǎo)小組，建立清算工作制度，明確清算崗責(zé)分工，清算審查工作必須有兩人以上參與，將市局各項(xiàng)規(guī)定執(zhí)行到位。各單位執(zhí)行中遇到問(wèn)題請(qǐng)及時(shí)向市局反映。

　　青島市地方稅務(wù)局房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅稅款清算管理暫行辦法

第一章 總 則

    第一條 為規(guī)范和加強(qiáng)我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅的征收管理，根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》（以下簡(jiǎn)稱《征管法》）、《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》以及《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。
　　第二條 凡在本市行政區(qū)域內(nèi)取得國(guó)有土地使用權(quán)后從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱開(kāi)發(fā)企業(yè)），其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目符合國(guó)家規(guī)定的清算條件時(shí)，適用本辦法。
　　第三條 土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門(mén)審批的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算。
　　開(kāi)發(fā)企業(yè)成片受讓土地使用權(quán)后分期分批開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，以國(guó)土、規(guī)劃等主管部門(mén)批準(zhǔn)文書(shū)注明的分期分批項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算。
　　第四條 本辦法所稱主管稅務(wù)機(jī)關(guān)，是指開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所在地的地方稅務(wù)機(jī)關(guān)，包括市征收局、各分局和各縣級(jí)市地稅局。
　　本辦法所稱普通住房，是指青島市人民政府根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定公布的普通標(biāo)準(zhǔn)住房。
　　本辦法所稱可售建筑面積，是指開(kāi)發(fā)企業(yè)向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)辦理登記可供銷售的商品房的建筑面積。
　　本辦法所稱公共配套設(shè)施，是指與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車(chē)場(chǎng)（庫(kù)）、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施。
　　第五條 開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，可以委托有資格的稅務(wù)師事務(wù)所進(jìn)行土地增值稅清算稅款鑒證，也可采取自行計(jì)算并申報(bào)的方式。
　　稅務(wù)師事務(wù)所按國(guó)家稅務(wù)總局《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則》的規(guī)定出具的鑒證報(bào)告，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)受理，并進(jìn)行認(rèn)真審核。稅務(wù)師事務(wù)所出具無(wú)保留意見(jiàn)和保留意見(jiàn)的鑒證報(bào)告，可以按規(guī)定作為辦理土地增值稅清算申報(bào)或?qū)徟�事宜的依�?jù)。

第二章 清算條件

    第六條 符合下列情形之一的，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)土地增值稅稅款清算：
　　（一） 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；
　�。ǘ�） 整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的；
　�。ㄈ�） 直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。
　　第七條 符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可以通知開(kāi)發(fā)企業(yè)申報(bào)土地增值稅稅款清算：
　�。ㄒ唬� 已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在百分之八十五（含）以上，或該比例雖未超過(guò)百分之八十五，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；
　�。ǘ�） 取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；
　�。ㄈ�） 納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理增值稅清算手續(xù)的；
　�。ㄋ模� 省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。

第三章 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入

    第八條 開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，是指轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物取得的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。
　　第九條 開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品和公共配套設(shè)施用于贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)屬轉(zhuǎn)移時(shí)按規(guī)定應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)。
　　第十條 開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品和公共配套設(shè)施轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租的，凡房地產(chǎn)所有權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移的，不征收土地增值稅；在稅款清算時(shí)不計(jì)入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，同時(shí)按照建筑面積比例確定相應(yīng)的成本和費(fèi)用，不計(jì)入扣除項(xiàng)目金額。
　　“自用或用于出租”是指同時(shí)滿足下列條件：
　�。ㄒ唬� 將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作開(kāi)發(fā)企業(yè)固定資產(chǎn)的；
　　（二） 從自用或用于出租之日起連續(xù)使用年限一年以上（含一年）的。
　　第十一條 按照國(guó)家稅務(wù)總局的有關(guān)規(guī)定，開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，其收入確認(rèn)時(shí)間是指：
　�。ㄒ唬� 所銷售的房地產(chǎn)，已收訖全部?jī)r(jià)款或者取得索取全部?jī)r(jià)款的憑據(jù)；
　�。ǘ�） 對(duì)視同銷售的房地產(chǎn)，其房地產(chǎn)的所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移；
　　（三） 國(guó)家稅務(wù)總局的其他規(guī)定。
　　開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，無(wú)論其是否與受讓方辦理了房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)轉(zhuǎn)移或變更登記手續(xù)，只要有合同、收據(jù)、發(fā)票、判決書(shū)、裁定書(shū)等證據(jù)，其轉(zhuǎn)讓行為實(shí)質(zhì)發(fā)生、取得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益，并且受讓方享有占有、使用、收益或處分該房地產(chǎn)的權(quán)利，應(yīng)當(dāng)視為所有權(quán)轉(zhuǎn)移。
　　第十二條 對(duì)于縣級(jí)及縣級(jí)以上人民政府要求開(kāi)發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如代收費(fèi)用計(jì)入房?jī)r(jià)中且向購(gòu)買(mǎi)方一并收取的，應(yīng)當(dāng)計(jì)入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，并開(kāi)具銷售不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票，可計(jì)入扣除項(xiàng)目金額予以扣除，但按規(guī)定不作為加計(jì)百分之二十扣除的基數(shù)。如代收費(fèi)用未計(jì)入房?jī)r(jià)、在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取的，不計(jì)入轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，按規(guī)定不得開(kāi)具銷售不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票，也不得計(jì)入扣除項(xiàng)目金額。
　　第十三條 開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋銷售價(jià)格明顯偏低又無(wú)正當(dāng)理由的，以及視同銷售的房地產(chǎn)，其收入按下列方法和順序確認(rèn)：
　　（一） 按本企業(yè)清算項(xiàng)目當(dāng)月或最近月份同類開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)銷售的平均價(jià)格確定。
　　（二） 按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)銷售的平均價(jià)格確定。
　�。ㄈ�） 由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)�、�?dāng)年同類開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)售價(jià)或評(píng)估價(jià)格確定。
　　第十四條 開(kāi)發(fā)企業(yè)以開(kāi)發(fā)產(chǎn)品實(shí)行實(shí)物補(bǔ)償方式進(jìn)行拆遷安置的，補(bǔ)償給被拆遷人的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品應(yīng)視同銷售，其價(jià)格按照貨幣補(bǔ)償方式計(jì)算的補(bǔ)償金價(jià)款加上向被拆遷人實(shí)際收取的價(jià)款后，計(jì)入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入；按照貨幣補(bǔ)償方式計(jì)算的補(bǔ)償金價(jià)款，計(jì)入土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)扣除項(xiàng)目。
　　第十五條 開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租的，凡符合本辦法第十條第二款規(guī)定的，出售時(shí)依法不列入國(guó)家規(guī)定的清算范圍，應(yīng)按轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的稅收規(guī)定計(jì)算繳納土地增值稅。

第四章 扣除項(xiàng)目

    第十六條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的扣除項(xiàng)目金額包括：
　�。ㄒ唬� 取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用；
　�。ǘ�） 開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本，即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，是指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用；
　�。ㄈ�） 開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用，即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，是指與開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用；
　�。ㄋ模� 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，包括營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加；
　�。ㄎ澹� 加計(jì)扣除，即按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的百分之二十。
　　開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，凡房?jī)r(jià)中包含裝修費(fèi)用的，其裝修費(fèi)用計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中的建筑工程安裝費(fèi)。
　　開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的規(guī)定，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本按照規(guī)定的科目進(jìn)行成本歸集和核算，區(qū)分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本與開(kāi)發(fā)費(fèi)用。
　　第十七條 開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的憑證和資料不符合清算要求或不實(shí)的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照青島市建設(shè)工程造價(jià)管理部門(mén)公布的建安造價(jià)定額資料，以及政府有關(guān)部門(mén)公布的建設(shè)規(guī)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)等資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項(xiàng)開(kāi)發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計(jì)算扣除。
　　第十八條 開(kāi)發(fā)企業(yè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，其財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按清算項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，按本辦法第十六條 (一)、(二)項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的百分之五計(jì)算扣除。
　　凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)清算項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫�息支出或不能提供金融機(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按本辦法第十六條(一)、(二)項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的百分之十計(jì)算扣除。
　　開(kāi)發(fā)企業(yè)為建造房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目向金融機(jī)構(gòu)借款發(fā)生的利息支出，屬于房地產(chǎn)項(xiàng)目完工前發(fā)生的，按規(guī)定計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本并予以扣除；屬于房地產(chǎn)項(xiàng)目完工后發(fā)生的，應(yīng)計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用中的財(cái)務(wù)費(fèi)用并按規(guī)定予以扣除。
　　第十九條 開(kāi)發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)后，未進(jìn)行任何形式的開(kāi)發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，計(jì)算其增值額時(shí)，只允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額，以及與轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)有關(guān)的稅金；對(duì)進(jìn)行了土地開(kāi)發(fā)、不建造房屋即轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，在計(jì)算其增值額時(shí)，允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、開(kāi)發(fā)土地的成本、規(guī)定的費(fèi)用和加計(jì)開(kāi)發(fā)土地成本的百分之二十，以及與轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)有關(guān)的稅金。
　　開(kāi)發(fā)企業(yè)取得未竣工房地產(chǎn)后，未進(jìn)行任何實(shí)質(zhì)性的改良或開(kāi)發(fā)即再轉(zhuǎn)讓的，計(jì)算其增值額時(shí)，只允許扣除取得房地產(chǎn)所支付的金額，以及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。
　　第二十條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目既包括普通住房又包括非普通住房的，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)分別計(jì)算增值額，按普通住房和非普通住房的增值率分別計(jì)算土地增值稅稅額。對(duì)于未分別核算的，扣除項(xiàng)目金額應(yīng)按普通住房和非普通住房建筑面積占可售建筑面積的比例確定。
　　第二十一條 開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，其共有的成本費(fèi)用，以及分期分批開(kāi)發(fā)項(xiàng)目共有的公共配套設(shè)施的成本費(fèi)用，應(yīng)按多個(gè)或分期分批開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建筑面積比例分?jǐn)偅�確定屬于清算項(xiàng)目的扣除項(xiàng)目金額。
　　第二十二條 對(duì)于開(kāi)發(fā)企業(yè)因從事拆遷安置、公共配套設(shè)施建設(shè)等原因，從政府部門(mén)取得的補(bǔ)償以及財(cái)政補(bǔ)貼款項(xiàng)，抵減房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的金額。
　　第二十三條 公共配套設(shè)施凡符合下列條件之一的，其成本、費(fèi)用可計(jì)入扣除項(xiàng)目金額：
　�。ㄒ唬� 建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的；
　�。ǘ�） 建成后無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的；
　�。ㄈ�） 建成后有償轉(zhuǎn)讓并計(jì)入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入的。
　　第二十四條 除另有規(guī)定外，開(kāi)發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用按規(guī)定不得計(jì)入扣除項(xiàng)目金額中。
　　第二十五條 開(kāi)發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目完工前或完工后繳納的清算項(xiàng)目的城鎮(zhèn)土地使用稅，均應(yīng)計(jì)入管理費(fèi)用并按規(guī)定予以扣除。
　　第二十六條 除另有規(guī)定外，開(kāi)發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本和費(fèi)用以及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，須提供合法有效憑證，方可按規(guī)定扣除；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。
　　第二十七條 對(duì)于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品未全部銷售完畢、按照本辦法第七條規(guī)定進(jìn)行清算的，其扣除項(xiàng)目金額按照已售建筑面積占可售建筑面積的比例確定。

第五章 清算實(shí)施

    第二十八條 符合本辦法第六條規(guī)定的開(kāi)發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)在九十日內(nèi)進(jìn)行土地增值稅稅款清算，并向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納應(yīng)補(bǔ)稅款。
　　第二十九條 符合本辦法第七條規(guī)定的開(kāi)發(fā)企業(yè)，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)通知其清算時(shí)應(yīng)出具《稅務(wù)事項(xiàng)通知書(shū)》，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)在收到《稅務(wù)事項(xiàng)通知書(shū)》之日起四十五日內(nèi)，進(jìn)行土地增值稅稅款清算，并向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納應(yīng)補(bǔ)稅款。

    第三十條 開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅稅款清算后，若超繳稅款的，應(yīng)當(dāng)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提出退稅申請(qǐng)，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)經(jīng)審查核實(shí)后，按照有關(guān)規(guī)定辦理退稅手續(xù)。
　　第三十一條 開(kāi)發(fā)企業(yè)在進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，須向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)如實(shí)報(bào)送下列資料：
　　(一) 《土地增值稅納稅申報(bào)表（一）》及其相關(guān)附表，包括加蓋印鑒的紙質(zhì)報(bào)表和相應(yīng)的EXCEL格式的電子報(bào)表；
　　(二) 項(xiàng)目竣工決算報(bào)表和有關(guān)帳薄、竣工驗(yàn)收證明；
　　(三) 取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款憑證、國(guó)有土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同；
　　(四) 銀行貸款合同及貸款利息結(jié)算通知單；
　　(五) 項(xiàng)目工程建設(shè)合同及其價(jià)款結(jié)算（書(shū)）單；
　　(六) 《商品房預(yù)售許可證》、《房產(chǎn)權(quán)屬準(zhǔn)予登記通知（證明）》、商品房購(gòu)銷合同統(tǒng)計(jì)表等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費(fèi)用以及分期開(kāi)發(fā)分?jǐn)偟挠嘘P(guān)證明資料；
　　(七) 無(wú)償移交給政府、公共事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的憑證；
　　(八) 預(yù)繳土地增值稅完稅憑證和轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納的有關(guān)稅金合法有效憑證；
　　(九) 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求報(bào)送的其他資料。
　　上述第（二）至（九）項(xiàng)資料，須同時(shí)報(bào)送原件和加蓋公章的復(fù)印件，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核對(duì)無(wú)誤后原件退回。委托稅務(wù)師事務(wù)所進(jìn)行土地增值稅稅款清算的，除本條第（一）項(xiàng)資料外，其他資料作為《土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告》的附件，一并報(bào)送主管稅務(wù)機(jī)關(guān)，不需重復(fù)報(bào)送。
　　第三十二條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)報(bào)送的清算資料進(jìn)行審核，經(jīng)審驗(yàn)發(fā)現(xiàn)不符合規(guī)定的，可要求開(kāi)發(fā)企業(yè)在十個(gè)工作日內(nèi)進(jìn)行補(bǔ)正，重新辦理清算申報(bào)手續(xù)。
　　第三十三條 開(kāi)發(fā)企業(yè)完成清算申報(bào)后，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)在三十日內(nèi)對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)清算結(jié)果進(jìn)行審查，并做出土地增值稅清算稅款結(jié)論，經(jīng)集體會(huì)審后，填寫(xiě)《稅務(wù)事項(xiàng)通知書(shū)》送達(dá)開(kāi)發(fā)企業(yè)，要求其在規(guī)定時(shí)間內(nèi)辦理補(bǔ)稅或退稅手續(xù)。
　　第三十四條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)出具土地增值稅清算稅款結(jié)論后，開(kāi)發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，需按規(guī)定向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行申報(bào)，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核屬實(shí)的，補(bǔ)充和完善稅務(wù)機(jī)關(guān)清算結(jié)論，并按規(guī)定辦理稅款繳納或退還手續(xù)：
　　（一） 已清算完畢的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目又發(fā)生成本、費(fèi)用的；
　　（二） 納稅人取得清算時(shí)尚未取得的扣除項(xiàng)目相關(guān)憑證的；
　�。ㄈ�） 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為應(yīng)調(diào)整清算結(jié)論的其他情況。
　　第三十五條 開(kāi)發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可按規(guī)定實(shí)行核定征收方式：
　　（一） 依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；
　　（二） 擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；
　�。ㄈ�） 雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的；
　�。ㄋ模� 符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算申報(bào)手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算申報(bào)，逾期仍不清算申報(bào)的；
　　（五） 申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無(wú)正當(dāng)理由的。
　　 核定土地增值稅稅額的公式如下：
　　應(yīng)納土地增值稅稅額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額×核定征收率
　　核定征收率按照規(guī)定的征收率執(zhí)行。
　　第三十六條 對(duì)符合清算條件的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)按規(guī)定期限辦理清算手續(xù)，逾期不辦理清算的，按照《征管法》的有關(guān)規(guī)定處理。對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)不進(jìn)行清算申報(bào)，不繳或者少繳應(yīng)納稅款的，按照《征管法》的有關(guān)規(guī)定處理。對(duì)進(jìn)行土地增值稅清算后應(yīng)補(bǔ)繳稅款的開(kāi)發(fā)企業(yè)，未按規(guī)定期限繳納稅款的，按照《征管法》的有關(guān)規(guī)定處理。
　　主管稅務(wù)機(jī)關(guān)在清算審核過(guò)程中，對(duì)通知清算申報(bào)而拒不申報(bào)或者進(jìn)行虛假的納稅申報(bào)，造成不繳或者少繳稅款的，按規(guī)定程序移交稽查部門(mén)實(shí)施稅務(wù)稽查，并按照《征管法》的有關(guān)規(guī)定處理。
　　第三十七條 對(duì)符合本辦法第七條規(guī)定進(jìn)行土地增值稅清算的開(kāi)發(fā)企業(yè)，在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)做出土地增值稅清算稅款結(jié)論前取得的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，應(yīng)按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅。
　　主管稅務(wù)機(jī)關(guān)出具土地增值稅清算稅款結(jié)論后，開(kāi)發(fā)企業(yè)取得的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入，應(yīng)當(dāng)于次月十日內(nèi)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納土地增值稅，其扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積扣除項(xiàng)目金額乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算；其中單位建筑面積扣除項(xiàng)目金額的計(jì)算公式如下：
　　單位建筑面積扣除項(xiàng)目金額=清算時(shí)的扣除項(xiàng)目金額÷清算的可售建筑面積?
　　第三十八條 稅務(wù)師事務(wù)所接受開(kāi)發(fā)企業(yè)委托進(jìn)行土地增值稅稅款清算的，應(yīng)當(dāng)將《涉稅鑒證業(yè)務(wù)約定書(shū)》復(fù)印件加蓋公章，報(bào)送主管稅務(wù)機(jī)關(guān)。稅務(wù)師事務(wù)所在審核鑒證過(guò)程中終止鑒證的，應(yīng)將已報(bào)送的《涉稅鑒證業(yè)務(wù)約定書(shū)》撤回。
　　對(duì)稅務(wù)師事務(wù)所違反有關(guān)稅收法律、法規(guī)，造成納稅人不繳或者少繳土地增值稅的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)按照《注冊(cè)稅務(wù)師管理暫行辦法》（國(guó)家稅務(wù)總局第14號(hào)令）的有關(guān)規(guī)定處理。

第六章 附 則

    第三十九條 本辦法自2008年5月22日起施行，有效期至2012年12月31日止。
　　
    附件1.土地增值稅申報(bào)表.xls
          土地增值稅申報(bào)表（一）填表說(shuō)明.doc 　

2．《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅分類核定征收率明細(xì)表》

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅分類核定征收率明細(xì)表

注：
1. 轉(zhuǎn)讓本辦法所稱“公共配套設(shè)施”取得的收入，比照“普通住房以外的住宅公寓”的核定征收率執(zhí)行。
2.主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)結(jié)合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目區(qū)位、售價(jià)、造價(jià)、戶型等因素，在該表“征收率”欄規(guī)定的幅度內(nèi)確定開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的核定征收率。