大連市地方稅務(wù)局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地增值稅清算工作的通知
大地稅函[2008]188號 頒布時間：2008/10/27 12:12:37
大連市地方稅務(wù)局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地增值稅清算工作的通知
大地稅函[2008]188號
2008-10-27
各基層局：
為了進(jìn)一步加強(qiáng)我市的土地增值稅清算工作，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其《實施細(xì)則》、《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）、《關(guān)于印發(fā)〈遼寧省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法〉的通知》（遼地稅發(fā)[2007]102號)、《大連市地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅若干問題的通知》（大地稅函[2006]76號）、《大連市地方稅務(wù)局關(guān)于進(jìn)一步明確土地增值稅若干問題的通知》（大地稅函[2007]200號）及其他稅收法律、法規(guī)、政策規(guī)定，現(xiàn)將有關(guān)事宜通知如下：
一、關(guān)于土地增值稅清算的若干政策問題
�。ㄒ唬╆P(guān)于土地使用權(quán)價款的扣除問題
納稅人應(yīng)當(dāng)憑政府或政府有關(guān)部門下發(fā)的《土地批件》、《土地出讓金繳費證明》以及財政、土地管理等部門出具的土地出讓金繳納收據(jù)、土地使用權(quán)購置發(fā)票、政府或政府部門出具的相關(guān)證明等合法有效憑據(jù)計算“取得土地使用權(quán)所支付的金額”。凡取得票據(jù)或者其他資料，但未實際支付土地出讓金或購置土地使用權(quán)價款或支付土地出讓金、購置土地使用權(quán)價款后又返還的，不允許計入扣除項目。
（二）關(guān)于契稅、土地使用稅等的扣除問題
納稅人取得土地使用權(quán)時繳納的契稅，應(yīng)當(dāng)計入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”扣除。
納稅人取得土地使用權(quán)后繳納的土地使用稅，應(yīng)當(dāng)計入“房地產(chǎn)開發(fā)費用”中的“管理費用”扣除。
�。ㄈ╆P(guān)于公共配套設(shè)施的確認(rèn)問題
土地增值稅扣除項目中的公共配套設(shè)施，是指根據(jù)政府或政府相關(guān)部門的要求，房地產(chǎn)開發(fā)項目中必須建造且無償轉(zhuǎn)讓給相關(guān)單位或業(yè)主使用的、非營利性的公共事業(yè)設(shè)施。非營利性的公共事業(yè)設(shè)施主要是指：物業(yè)管理用房、人防設(shè)施、變電站、熱力站、水廠、居委會、派出所、托兒所、幼兒園、學(xué)校、醫(yī)院、郵電通訊、公共廁所、無償供全體業(yè)主使用的車位、車庫、會所等房產(chǎn)。
納稅人開發(fā)的，無償供物業(yè)管理等部門使用的經(jīng)營用房產(chǎn)、設(shè)施，如全體業(yè)主實際享有占有、使用、收益或處分該房產(chǎn)、設(shè)施權(quán)利的，允許計入公共配套設(shè)施；如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或物業(yè)管理部門實際享有占有、使用、收益或處分該房產(chǎn)、設(shè)施權(quán)利的，不允許計入公共配套設(shè)施，且在對整個項目進(jìn)行土地增值稅清算時，亦不得列入清算范圍，其分?jǐn)偟耐恋爻杀尽⒏黜楅_發(fā)成本、費用、稅金等，不得在清算時扣除。
�。ㄋ模╆P(guān)于扣除項目的核算分?jǐn)倖栴}
納稅人取得土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)的，其清算單位按納稅人成本核算的最基本核算項目或核算對象為單位計算。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為納稅人的核算項目或核算對象劃分不合理的，可按主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定的核算單位或核算對象進(jìn)行清算。
對同一項目中，既有普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又有非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的，應(yīng)當(dāng)按建筑面積分?jǐn)偪鄢椖�，分別核算增值額。
（五）關(guān)于購置未竣工房地產(chǎn)再開發(fā)銷售的加計扣除問題
納稅人整體購置未竣工房地產(chǎn)開發(fā)項目后，再投資建設(shè)后轉(zhuǎn)讓的，在清算土地增值稅時，其整體購置未竣工房地產(chǎn)開發(fā)項目的價款可作為加計20%扣除的基數(shù)，但未經(jīng)投資、建設(shè)而直接轉(zhuǎn)讓的，不得加計扣除。
�。╆P(guān)于普通住宅的適用標(biāo)準(zhǔn)及時間問題
1994年1月1日至今，市內(nèi)四區(qū)享受土地增值稅優(yōu)惠的普通住宅標(biāo)準(zhǔn)和適用時間以《市內(nèi)四區(qū)土地增值稅普通住宅適用時間、標(biāo)準(zhǔn)表》（見附件1）為準(zhǔn)，享受土地增值稅優(yōu)惠的普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的適用時間，以每套房產(chǎn)的收訖轉(zhuǎn)讓總價款時間和開具房地產(chǎn)結(jié)算發(fā)票時間孰先的原則確定。
高新技術(shù)園區(qū)、旅順口區(qū)、金州區(qū)、開發(fā)區(qū)、保稅區(qū)、瓦房店市、普蘭店市、莊河市及長海縣地稅局應(yīng)當(dāng)按照本地區(qū)自1994年1月1日以來對享受土地增值稅優(yōu)惠的普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，確定本地區(qū)享受土地增值稅優(yōu)惠的普通住宅適用標(biāo)準(zhǔn)。
�。ㄆ撸╆P(guān)于公寓等房產(chǎn)適用政策問題
自本通知開始執(zhí)行之日起，同時符合以下條件的“公寓”、“商住兩用房”等房地產(chǎn)項目可視同“住宅”適用土地增值稅預(yù)征、清算政策：
1.房地產(chǎn)開發(fā)項目的《國有土地使用證》列明用途為“住宅用地”且其土地使用年限符合國家土地法律法規(guī)關(guān)于“住宅用地”使用年限規(guī)定的；
2.房地產(chǎn)買受方的房屋所有權(quán)證上，列明的實際用途為“住宅”的；
3.容積率為1.0（含）以上的。
（八）關(guān)于四項開發(fā)成本的扣除問題
現(xiàn)就納稅人開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施成本中的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、開發(fā)間接費用（以下簡稱“四項成本”）等的扣除政策重新予以明確，《大連市地方稅務(wù)局關(guān)于進(jìn)一步明確土地增值稅若干問題的通知》（大地稅函[2007]200號）中的相關(guān)規(guī)定同時廢止：
房地產(chǎn)開發(fā)項目四項成本的每平方米扣除額高于大連市地方稅務(wù)局制定的《房地產(chǎn)開發(fā)項目單位面積四項成本扣除標(biāo)準(zhǔn)額度表》（見附件2，以下簡稱“《扣除額度表》”）中公布的每平方米四項成本金額，且經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核，發(fā)現(xiàn)有下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)按《扣除額度表》中的額度核定四項成本：
1.納稅人有《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條列舉情形之一，導(dǎo)致四項成本無法查帳的；
2.四項成本的合同、票據(jù)等憑證有虛假、非法或無效等情況的；
3.四項成本雖能提供發(fā)票等票據(jù)，但款項未實際支付的（合理的質(zhì)量保證金除外）；
4.納稅人與其關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來未按獨立企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來支付四項成本的；
5.主管稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為應(yīng)核定四項成本的其他情況。
主管稅務(wù)機(jī)關(guān)依本通知規(guī)定核定四項成本的，中介機(jī)構(gòu)受納稅人委托對房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算進(jìn)行鑒證時，應(yīng)當(dāng)按《扣除額度表》的四項成本金額填列《鑒證報告》。
二、關(guān)于進(jìn)一步做好土地增值稅清算工作的具體要求
各征收局應(yīng)當(dāng)按以下要求，進(jìn)一步做好土地增值稅清算工作：
1 關(guān)于2002年后的房地產(chǎn)項目的清算管理
各征收局應(yīng)當(dāng)于2008年12月31日前，對2002年1月1日后發(fā)生過轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入，并于本通知下發(fā)之日前竣工驗收且全部銷售完畢的房地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)行土地增值稅清算。
2 關(guān)于未銷售完畢的房地產(chǎn)項目的清算管理
各征收局應(yīng)當(dāng)對下列房地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)行土地增值稅清算：
1.納稅人開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)項目已通過竣工驗收，已銷售（預(yù)售）的房地產(chǎn)開發(fā)建筑面積達(dá)到可銷售的總建筑面積85％（含）以上，并有可能造成稅款流失的；
2.取得《商品房銷（預(yù)）售許可證》滿三年仍未銷售完畢，并有可能造成稅款流失的。
3 關(guān)于免予預(yù)繳土地增值稅的房地產(chǎn)項目的清算管理
已由稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定免予預(yù)繳土地增值稅的項目，有下列情況之一的，應(yīng)當(dāng)對其進(jìn)行清算，且原則上應(yīng)于2008年12月31日前完成清算：
1.商品房全部銷售完畢的；
2.已售面積超過可售面積85%（含）以上的；
3.取得《商品房銷（預(yù)）售許可證》已滿三年的。
已由稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定免予預(yù)繳土地增值稅的項目，有下列情況之一的，應(yīng)當(dāng)由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)填寫《房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅恢復(fù)預(yù)征確認(rèn)表》（見附件3），報市局核準(zhǔn)后，可恢復(fù)預(yù)征土地增值稅：
1.主管稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)當(dāng)期房地產(chǎn)市場的價格及開發(fā)成本、費用，預(yù)計其普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的增值額將超過扣除項目20%或非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、非住宅將有增值額的；
2.主管稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)現(xiàn)納稅人經(jīng)政府相關(guān)部門同意，改變了房地產(chǎn)項目類型，已不適用房地產(chǎn)開發(fā)項目免預(yù)征土地增值稅相關(guān)政策的。
4 關(guān)于合并計征土地增值稅的規(guī)定
主管稅務(wù)機(jī)關(guān)同時對同一納稅人開發(fā)的不同項目的土地增值稅清算完畢的，可合并征收或退還應(yīng)補(bǔ)繳（退還）稅款。
5 關(guān)于清算檔案的管理
主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)將清算資料按項目立卷歸檔。房地產(chǎn)開發(fā)項目清算完畢后，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)于房地產(chǎn)開發(fā)項目清算完畢之日起30日內(nèi)，將清算情況報告市局。
6 關(guān)于對稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)從事清算鑒證業(yè)務(wù)的相關(guān)要求
納稅人委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算進(jìn)行鑒證的，稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)以法律法規(guī)為依據(jù)，按照獨立、客觀、公正的原則，在獲取充分、適當(dāng)、真實證據(jù)基礎(chǔ)上，根據(jù)審核鑒證的具體情況，出具真實、合法的鑒證報告并承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
7 關(guān)于調(diào)整土地增值稅清算相關(guān)文書的要求
自本通知下發(fā)之日起，房地產(chǎn)開發(fā)項目的土地增值稅清算審核結(jié)束后，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)不再出具《房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算結(jié)論通知書》。
8 關(guān)于土地增值稅清算檢查工作的要求
各稽查局應(yīng)當(dāng)根據(jù)市局的統(tǒng)一部署，自2009年起對以前年度已清算完畢的房地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)行檢查。各稽查局應(yīng)當(dāng)認(rèn)真研究制定土地增值稅清算檢查工作計劃和實施方案，統(tǒng)籌安排檢查時間，合理調(diào)配檢查力量，科學(xué)篩選檢查對象，明確檢查重點和檢查要求。
三、關(guān)于實施土地增值稅稅源監(jiān)控工作的要求
（一）對土地增值稅稅源實行全面監(jiān)控
各征收局要對所轄的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行稅源調(diào)查摸底，建立土地增值稅稅源電子數(shù)據(jù)庫。對2002年1月1日后發(fā)生過轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入的房地產(chǎn)項目，要按項目建立土地增值稅電子數(shù)據(jù)臺賬，并按季度更新《房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅稅源信息表》（見附件4），土地增值稅清算完畢后，可終止登記。
各征收局應(yīng)于2009年1月15日前，對2002年1月1日后發(fā)生過轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入的項目進(jìn)行土地增值稅稅源調(diào)查，填列《土地增值稅稅源情況統(tǒng)計表》（見附件5）及文字總結(jié)材料報送市局。
自2009年7月起，各征收局應(yīng)于每年1月1日至15日、7月1日至15日填制《土地增值稅稅源情況統(tǒng)計表》，將半年數(shù)據(jù)及文字總結(jié)材料報送市局。
（二）做好對重點稅源戶的監(jiān)控
根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于建立土地增值稅重點稅源戶監(jiān)控制度的通知》（國稅函[2007]544號）要求，市局決定對我市10戶重點稅源戶實施監(jiān)控（名單見附件6）。各征收局應(yīng)對重點稅源戶開發(fā)的、且在2002年1月1日后發(fā)生過轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入的項目進(jìn)行數(shù)據(jù)統(tǒng)計，于2009年1月15日前，按戶填寫《全市土地增值稅重點稅源戶監(jiān)控信息表》（見附件7）報送市局。自2009年7月起，各征收局應(yīng)于每年1月1日至15日、7月1日至15日按戶填制《全市土地增值稅重點稅源戶監(jiān)控信息表》，將重點稅源戶開發(fā)項目的半年數(shù)據(jù)報送市局。市局將根據(jù)工作安排適時調(diào)整重點稅源戶監(jiān)控對象。
在此基礎(chǔ)上，各征收局還應(yīng)根據(jù)實際情況，再確定不少于3戶的重點稅源戶并自行做好監(jiān)控。
四、關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)土地增值稅清算的工作要求
�。ㄒ唬└骰鶎泳忠鶕�(jù)市局的工作部署，統(tǒng)一思想、提高認(rèn)識，加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算工作的領(lǐng)導(dǎo)，嚴(yán)格依法征稅、堅持應(yīng)收盡收，有計劃、有步驟地全面推進(jìn)本局清算工作的開展，切實將各項政策貫徹落實到位。
各征收局應(yīng)當(dāng)根據(jù)本局情況，抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干組成清算組，在一定時間內(nèi)，專門從事土地增值稅清算工作。
�。ǘ└骰鶎泳忠獙Ψ康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)和稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行土地增值稅清算政策培訓(xùn)，做好政策宣傳和輔導(dǎo)工作。
�。ㄈ└骰鶎泳謶�(yīng)當(dāng)加強(qiáng)調(diào)查研究，及時總結(jié)經(jīng)驗，定期匯總報告清算工作進(jìn)展情況，反饋清算過程中發(fā)現(xiàn)的具體問題，提出政策建議，不斷改進(jìn)和完善土地增值稅征收管理工作。
�。ㄋ模┦芯謱⒏鶕�(jù)國家稅務(wù)總局地方稅稅源平臺建設(shè)和市局信息化建設(shè)的要求，逐步推進(jìn)、完善土地增值稅稅源管理的信息化建設(shè)。
�。ㄎ澹┦芯謱�2009年1月起，對各基層局的房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算工作進(jìn)行實地督導(dǎo)，并通報各基層局的土地增值稅清算工作開展情況。
本通知自2008年10月27日起執(zhí)行，相關(guān)規(guī)定與本通知抵觸的，以本通知為準(zhǔn)。
附件1：市內(nèi)四區(qū)土地增值稅普通住宅適（略）
附件2：房地產(chǎn)開發(fā)項目單位面積四項開（略）
附件3：房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅恢復(fù)（略）
附件4：房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅稅源（略）
附件5：土地增值稅稅源情況統(tǒng)計表（略）
附件6：大連市土地增值稅重點監(jiān)控稅源（略）
附件7：全市土地增值稅重點稅源戶監(jiān)控（略）
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