房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉稅問題與稅收籌劃（二）

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉稅問題與稅收籌劃（二）

轉自中華會計網(wǎng)校

    四、通過周密項目投資籌劃進行稅收籌劃

    企業(yè)實施投資前應對整個項目的可行性包括收入、成本、利潤、稅收、回收期等因素進行籌劃。在方案的收入、成本相同時，稅負可能成為方案是否被采用的決定性因素。一塊地是與他人合作建房還是轉讓或自行開發(fā)，其所繳納的稅收差異極大，企業(yè)最終應選擇最優(yōu)方案進行投資。

    五、通過關聯(lián)方轉移定價

    房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉讓定價，是房地產(chǎn)開發(fā)公司集團內部或利益關聯(lián)方之間為了實現(xiàn)其整體戰(zhàn)略目標，有效協(xié)調集團內各個單位之間或利益關聯(lián)方之間的關系，謀求整體最大限度的利潤而實現(xiàn)的一種交易定價。它一般只會發(fā)生在關聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內部交易，但也不排除有業(yè)務關系的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行此類交易的可能。

    所謂關聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，是指兩個或兩個以上房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在管理、控制或資本等方面存在著直接或間接關系的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，包括房地產(chǎn)開發(fā)總機構與它的分支機構、同一房地產(chǎn)開發(fā)總機構的不同分支機構、房地產(chǎn)開發(fā)母公司與子公司、同一房地產(chǎn)開發(fā)母公司的不同子公司等。

    在實踐中，轉讓定價的表現(xiàn)形式多種多樣，幾乎涉及到關聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的一切內部經(jīng)濟活動和經(jīng)營成果。我們可以從以下幾個方面對之加以歸類分析。

    （一）貨物購銷

    在關聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內部交易中，貨物購銷占有非常重要的地位，涉及施工材料、開發(fā)產(chǎn)品等有形貨物的買賣。

    1、通過施工材料（如水泥、磚塊、沙子等）的購銷價格的“高進低出”來影響關聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品成本。例如，由房地產(chǎn)開發(fā)母公司向子公司低價供應材料，或由房地產(chǎn)開發(fā)子公司高價向房地產(chǎn)開發(fā)母公司出售施工設備，以此降低房地產(chǎn)開發(fā)子公司的開發(fā)產(chǎn)品成本，使其獲得較高利潤。反之，通過房地產(chǎn)開發(fā)母公司高價向房地產(chǎn)開發(fā)子公司出售施工材料，或由房地產(chǎn)開發(fā)子公司向房地產(chǎn)開發(fā)母公司低價出售施工設備，來提高房地產(chǎn)開發(fā)子公司生產(chǎn)成本，這就減少了房地產(chǎn)開發(fā)子公司的利潤。

    2、房地產(chǎn)開發(fā)母公司利用掌握的國際營銷網(wǎng)絡操縱房地產(chǎn)開發(fā)子公司產(chǎn)品的銷路，壓低或提高對房地產(chǎn)開發(fā)子公司開發(fā)產(chǎn)品的收購價格。在利用房地產(chǎn)開發(fā)子公司系統(tǒng)的銷售機構銷售房地產(chǎn)開發(fā)母公司開發(fā)的產(chǎn)品時，則可以通過提高或壓低傭金回扣支付的形式，影響房地產(chǎn)開發(fā)子公司的銷售收入。

    3、在貨物購銷過程中，利用房地產(chǎn)開發(fā)母公司控制的運輸系統(tǒng)，通過向房地產(chǎn)開發(fā)子公司收取較高或較低的施工設備和材料（如水泥、沙子等）運輸裝卸和保險費用，來影響房地產(chǎn)開發(fā)子公司的銷售成本。

    4、用房地產(chǎn)開發(fā)母公司與房地產(chǎn)開發(fā)子公司之間的呆帳、壞帳損失賠償?shù)�，以此調整增加房地產(chǎn)開發(fā)子公司的費用支出。

    （二）貸款往來

    有的國家和地區(qū)，對貸款利息征稅而對存款利息不征稅，關聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以利用這一規(guī)定避稅。一方面，一家需要借款的公司利用關聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有的銀行存款作為抵押，從而獲取銀行貸款，然后要求就該貸款扣除利息開支；另一方面，持有存款的關聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)做出安排，收取不須課稅的存款利息。

    （三）勞務的提供

    勞務涉及的范圍很廣，相關聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間提供的設計、廣告、咨詢等勞務活動中，均存在收費與否和勞務收費標準的高低問題。甚至總機構管理活動的存在也被視為一種勞務，要按一定比例向各分支機構分攤管理費用，跨國（地區(qū)）公司通過對這些勞務的收費與付費的高低，影響公司集團不同成員的成本與利潤。比如，向房地產(chǎn)開發(fā)子公司索取過多的管理人員年薪，攤入向房地產(chǎn)開發(fā)子公司收取的管理費，增大了房地產(chǎn)開發(fā)子公司成本，以此減少房地產(chǎn)開發(fā)子公司的利潤。

    （四）無形資產(chǎn)的使用和轉讓

    房地產(chǎn)開發(fā)母公司通過對施工設計技術、商譽等無形資產(chǎn)的使用與轉讓，以及收取特許使用費的高低，對房地產(chǎn)開發(fā)子公司的成本和利潤可以施加影響。這類使用費的支付有的影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)集團資本構成的變動，有的影響收入及成本費用的分攤。

    （五）固定資產(chǎn)的購置與租賃

    固定資產(chǎn)購置額的高低，在以固定資產(chǎn)作價投資的情況下，既影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的股權份額，也影響折舊費的攤銷。例如，房地產(chǎn)開發(fā)母公司向房地產(chǎn)開發(fā)子公司提供的施工設備價格，直接影響攤入房地產(chǎn)開發(fā)子公司的開發(fā)產(chǎn)品成本，提高固定資產(chǎn)原值，意味著加大折舊費，必然增加房地產(chǎn)開發(fā)子公司的生產(chǎn)成本；反之，則會減少成本。

    當固定資產(chǎn)的購置涉及關聯(lián)方之間可折舊資產(chǎn)的轉讓時，由于各國（地區(qū)）對資本收益的稅務處理方式不同，會使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過轉讓定價轉移利潤或將利潤轉化為資本收益。

    在施工設備租賃領域中，由于各國（地區(qū)）對國際租賃業(yè)務中應由哪一方計提折舊，哪一方可以扣除費用，以及由誰承擔風險等問題的規(guī)定不盡一致，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以設法利用這些差異達到避稅的目的。租賃費的高低，會直接影響交易雙方的收入和成本。

    在以上諸方面的轉讓定價中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是采用高定價還是低定價的形式，取決于母、子（總、分）公司所在國（地區(qū)）的稅率高低、控股比例和公司集團戰(zhàn)略目標等諸多因素。

    六、其他的籌劃方法

    （一）在建項目整體轉讓的納稅籌劃

    在房地產(chǎn)經(jīng)營活動中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要面臨轉讓在建項目和公司股權的選擇。由于資金、公司計劃等因素，企業(yè)將在建項目轉讓給其他房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其轉讓的內容和方式有很多的選擇。

    （二）合理分解租金收入

    房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應合理地分解租金收入。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有將開發(fā)的房產(chǎn)賣出，而是用于出租，國家規(guī)定，其資金收入應當繳納營業(yè)稅和房產(chǎn)稅，其房產(chǎn)稅適用稅率是租金收入的12％。如果企業(yè)把租金收入分解，則意味著房產(chǎn)稅的降低。因此合理分解租金收入是房地產(chǎn)企業(yè)進行納稅籌劃的一種方法。

    （三）分解商品房銷售價格

    房地產(chǎn)開發(fā)公司可以適當?shù)胤纸馍唐贩康匿N售價格，以此來進行納稅籌劃。如果企業(yè)開發(fā)房地產(chǎn)、銷售商品房價格不分解，則意味著企業(yè)既要繳納營業(yè)稅，又要繳納土地增值稅和企業(yè)所得稅。如果將商品房的銷售收入分解出去，則可以少承擔以上3項稅收。

    （四）變房屋出租為承包業(yè)務

    變房屋出租為承包業(yè)務主要針對房屋建造時間長、地段好、租金高的房產(chǎn)的納稅籌劃。如果企業(yè)出租房屋，則既要繳納營業(yè)稅，又要繳納房產(chǎn)稅，但如果將房屋作為企業(yè)的一項資產(chǎn)承包出去，則會減少繳納的稅額。承包方與房屋所有權企業(yè)達成承包協(xié)議，由承包人定期向房產(chǎn)所有者繳納一定的管理費，企業(yè)可以依據(jù)房屋出租的租金來作為收取承包費的標準。

    （五）變房地產(chǎn)銷售業(yè)務為代建行為

    變房地產(chǎn)銷售業(yè)務為代建行為，房地產(chǎn)開發(fā)公司直接向客戶收取代建費，其收取的代建費只需要繳納營業(yè)稅，若有盈余，再繳納企業(yè)所得稅。如果不是代建行為，而是直接的房地產(chǎn)開發(fā)和銷售行為，就需要按照法律規(guī)定繳納營業(yè)稅和相關稅。但是，代建行為有一些必備條件，如基本建設單位應向房地產(chǎn)開發(fā)公司提交有關立項的計劃、建議書、規(guī)劃圖紙等；另一方面，房地產(chǎn)開發(fā)公司不墊付任何資金，同時只向委托單位收取代建費，開取服務業(yè)發(fā)票。

    總之，房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的途徑有多種，但都必須合法、可操作并能給企業(yè)帶來實際效益。一個切實可行的籌劃方案必須是和企業(yè)的實際情況相聯(lián)系，并且在某個時點或某個時期進行的，而不是隨意套用一個完整的籌劃方案，否則再完善的籌劃方案也取得不了良好的效果。這就需要企業(yè)管理層首先要有重視稅收籌劃的理念，其次，還需要有非常熟悉稅法知識及籌劃思路的專業(yè)人才，在詳細了解企業(yè)的實際情況后，作出可操作性的籌劃方案，資深注冊稅務師可擔此任。

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