政府給予拆遷補(bǔ)償 房企如何作涉稅處理

政府給予拆遷補(bǔ)償 房企如何作涉稅處理

轉(zhuǎn)自遼寧省國家稅務(wù)總局

    2010年12月，某房地產(chǎn)企業(yè)收到當(dāng)?shù)卣�府相關(guān)部門給予給企業(yè)的拆遷補(bǔ)償款500萬元。近日，該房地產(chǎn)公司咨詢，該筆款項應(yīng)作為收入處理還是作為沖減拆遷補(bǔ)償支出處理？是否需要繳納營業(yè)稅？

　　房地產(chǎn)企業(yè)收到政府給予的拆遷補(bǔ)償款，主要涉及企業(yè)所得稅、土地增值稅和營業(yè)稅。按照稅法規(guī)定，3個稅種對該項補(bǔ)償款的稅收處理是不同的。

　　企業(yè)所得稅處理

　　在企業(yè)所得稅處理方面，政府補(bǔ)償款項屬于財政性資金，視為收入處理不沖減相關(guān)成本費用。稅務(wù)上要判斷該項政府補(bǔ)助是否屬于不征稅收入，如為不征稅收入，收到當(dāng)期不計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，但該項收入所形成的成本費用支出也不能稅前扣除。如不屬于不征稅收入，則應(yīng)在收到當(dāng)期計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額征稅，其支出形成的成本費用也可以按稅法規(guī)定稅前扣除。

　　關(guān)于上述企業(yè)所得稅的處理問題，《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于專項用途財政性資金有關(guān)企業(yè)所得稅處理問題的通知》（財稅[2009]87號）規(guī)定，對企業(yè)在2008年1月1日至2010年12月31日期間從縣級以上各級人民政府財政部門及其他部門取得的應(yīng)計入收入總額的財政性資金，凡同時符合以下條件的，可以作為不征稅收入，在計算應(yīng)納稅所得額時從收入總額中減除：（一）企業(yè)能夠提供資金撥付文件，且文件中規(guī)定該資金的專項用途；（二）財政部門或其他撥付資金的政府部門對該資金有專門的資金管理辦法或具體管理要求；（三）企業(yè)對該資金以及以該資金發(fā)生的支出單獨進(jìn)行核算。上述不征稅收入用于支出所形成的費用，不得在計算應(yīng)納稅所得額時扣除；用于支出所形成的資產(chǎn)，其計算的折舊、攤銷不得在計算應(yīng)納稅所得額時扣除。文件同時規(guī)定，企業(yè)將符合規(guī)定條件的財政性資金作不征稅收入處理后，在5年（60個月）內(nèi)未發(fā)生支出且未繳回財政或其他撥付資金的政府部門的部分，應(yīng)重新計入取得該資金第六年的收入總額；重新計入收入總額的財政性資金發(fā)生的支出，允許在計算應(yīng)納稅所得額時扣除。

　　例如：該房地產(chǎn)企業(yè)2010年除政府補(bǔ)助收入外，當(dāng)期應(yīng)納稅所得額為1000萬元。如500萬元為不征稅收入（該項收入當(dāng)年用于管理部門的管理費用為300萬元），則2010年應(yīng)納稅所得額仍為1300萬元（1000+300）。如500萬元不屬于不征稅收入，則應(yīng)將500萬元納入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，其費用支出300萬元也允許稅前扣除，則該房地產(chǎn)企業(yè)2010年應(yīng)納稅所得額為1500萬元（1000+500）。

　　土地增值稅處理

　　在土地增值稅的處理上，該項500萬元拆遷補(bǔ)償收入應(yīng)該是沖減拆遷補(bǔ)償支出，而不是單獨作為企業(yè)的營業(yè)外收入處理。也就是說，該項收入不作為土地增值稅征稅收入，但是要沖減開發(fā)成本中的補(bǔ)償支出，從而減少計算土地增值稅時的扣除項目金額。

　　關(guān)于上述土地增值稅的處理問題，《土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》第七條規(guī)定，計算增值額的扣除項目，具體為：開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用。文件對土地征用及拆遷補(bǔ)償費項目范圍明確為：包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С觯�安置動遷用房支出等。房地產(chǎn)企業(yè)拆遷補(bǔ)償費用全部支出雖然可以作為開發(fā)成本，但稅法規(guī)定的是“凈支出”，也就是全部補(bǔ)償支出減除拆遷過程中的各種收入后的實際凈支出，因此，政府給予企業(yè)的拆遷補(bǔ)償款應(yīng)從企業(yè)實際發(fā)生的拆遷補(bǔ)償支出中扣除。

　　例如：該房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)某項目時，購置土地使用權(quán)后，實際發(fā)生的拆遷補(bǔ)償支出2000萬元，但收到政府拆遷補(bǔ)償補(bǔ)助500萬元，則在計算土地增值稅時，構(gòu)成開發(fā)成本扣除項目的拆遷補(bǔ)償凈支出為1500萬元，而不是2000萬元。同樣，500萬元補(bǔ)助收入不作為計算土地增值稅的項目收入。

　　營業(yè)稅處理

　　拆遷補(bǔ)償收入是否繳納營業(yè)稅，要視不同情況處理。如果房地產(chǎn)企業(yè)征地后自行負(fù)責(zé)拆遷，而不是受政府委托，其取得的政府補(bǔ)助收入，不屬于營業(yè)稅應(yīng)稅收入，不需要繳納營業(yè)稅。如果企業(yè)是受政府或其相關(guān)部門委托進(jìn)行拆遷，其取得的拆遷補(bǔ)償收入，則屬于營業(yè)稅中的“服務(wù)業(yè)——代理業(yè)”收入，應(yīng)就其代理差額收入繳納營業(yè)稅。

　　關(guān)于上述營業(yè)稅處理政策問題，《國家稅務(wù)總局關(guān)于政府收回土地使用權(quán)及納稅人代墊拆遷補(bǔ)償費有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》（國稅函[2009]520號）第二條規(guī)定，納稅人受托進(jìn)行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用權(quán)人支付拆遷補(bǔ)償費的過程中，其提供建筑物拆除、平整土地勞務(wù)取得的收入應(yīng)按照“建筑業(yè)”稅目繳納營業(yè)稅；其代委托方向原土地使用權(quán)人支付拆遷補(bǔ)償費的行為屬于“服務(wù)業(yè)——代理業(yè)”行為，應(yīng)以提供代理勞務(wù)取得的全部收入減去其代委托方支付的拆遷補(bǔ)償費后的余額為營業(yè)額計算繳納營業(yè)稅。