土地增值稅八大實(shí)務(wù)問(wèn)題解讀
頒布時(shí)間：2013/3/17 20:46:04
土地增值稅八大實(shí)務(wù)問(wèn)題解讀
2010年4月17日，國(guó)務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》(國(guó)發(fā)[2010]10號(hào)，以下簡(jiǎn)稱(chēng)國(guó)十條)明確指出稅務(wù)部門(mén)要嚴(yán)格按照稅法和有關(guān)政策的規(guī)定，認(rèn)真做好土地增值稅的征收管理工作，對(duì)定價(jià)過(guò)高、漲幅過(guò)快的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行重點(diǎn)清算和稽查。國(guó)十條的發(fā)布，標(biāo)志著中國(guó)土地增值稅進(jìn)入了嚴(yán)清算時(shí)代。國(guó)家稅務(wù)總局為了落實(shí)好國(guó)務(wù)院的宏觀調(diào)控指示，先后發(fā)布了《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函[2010]220號(hào)，以下簡(jiǎn)稱(chēng)220號(hào)文）、《關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》（國(guó)稅發(fā)[2010]53號(hào)）兩個(gè)配套法規(guī)，具體界定了土地增值稅的相關(guān)政策問(wèn)題，其中的220號(hào)文更是明確了土地增值稅清算的八大政策問(wèn)題，筆者將結(jié)合土地增值稅清算的現(xiàn)狀對(duì)其逐一進(jìn)行解讀。
一、關(guān)于土地增值稅清算時(shí)收入確認(rèn)的問(wèn)題
220號(hào)文規(guī)定，土地增值稅清算時(shí)，已全額開(kāi)具商品房銷(xiāo)售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開(kāi)具發(fā)票或未全額開(kāi)具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷(xiāo)售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。銷(xiāo)售合同所載商品房面積與有關(guān)部門(mén)實(shí)際測(cè)量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。
解讀：土地增值稅清算收入確認(rèn)的考量因素有三個(gè)，即發(fā)票、合同和補(bǔ)、退房款。土地增值稅清算收入采取了發(fā)票和合同孰高確認(rèn)收入的辦法。對(duì)于補(bǔ)、退房款，屬于在清算前發(fā)生的，予以調(diào)整；在清算后發(fā)生的，不再調(diào)整。
《商品房銷(xiāo)售管理辦法》規(guī)定，按套內(nèi)建筑面積或建筑面積計(jì)價(jià)的，當(dāng)事人應(yīng)在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式。合同未作約定的，接以下原則處理：面積誤差比絕對(duì)值在3%以?xún)?nèi)（含3%）的，據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款；面積誤差比絕對(duì)值超出3%時(shí)，買(mǎi)受人有權(quán)退房。買(mǎi)受人退房的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買(mǎi)受人提出退房之日起30日內(nèi)將買(mǎi)受人已付房?jī)r(jià)款退還給買(mǎi)受人，同時(shí)支付已付房?jī)r(jià)款利息。買(mǎi)受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在3%以?xún)?nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款由買(mǎi)受人補(bǔ)足；超出3%部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買(mǎi)受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí)，面積誤差比絕對(duì)值在3%以?xún)?nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)返還買(mǎi)受人；絕對(duì)值超出3%部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)雙倍返還買(mǎi)受人。
合同約定面積和產(chǎn)權(quán)面積的差異，引起了稅收實(shí)務(wù)上的兩個(gè)問(wèn)題：一是在清算前的補(bǔ)、退房款是否能夠調(diào)整收入；二是在清算后發(fā)生的補(bǔ)、退房款是否能夠調(diào)整收入。如果一律按照實(shí)際收入調(diào)整，則開(kāi)發(fā)企業(yè)在有退房款時(shí)可以得到稅收利益，反之則有稅收損失。
因面積價(jià)差占銷(xiāo)售收入的比例不大，因此220號(hào)文采取了簡(jiǎn)化處理，即在清算前發(fā)生的補(bǔ)、退房款應(yīng)該調(diào)整收入，而清算后因面積價(jià)差發(fā)生的補(bǔ)、退房款，無(wú)論是補(bǔ)房款，還是退房款都不再進(jìn)行調(diào)整。
二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未支付的質(zhì)量保證金，其扣除項(xiàng)目金額的確定問(wèn)題
220號(hào)文規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在工程竣工驗(yàn)收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量保證金，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開(kāi)具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計(jì)算扣除。
解讀：《建設(shè)工程質(zhì)量保證金管理暫行辦法》規(guī)定，全部或部分使用政府投資的建設(shè)項(xiàng)目，按工程價(jià)款結(jié)算總額5%左右的比例預(yù)留保證金，社會(huì)投資項(xiàng)目采用預(yù)留保證金方式的，預(yù)留保證金的比例可參照?qǐng)?zhí)行。實(shí)踐中，開(kāi)發(fā)企業(yè)一般均參照該辦法，預(yù)留乙方5%比例的保證金。由于這5%的合同價(jià)款未支付給乙方，乙方可能不開(kāi)具發(fā)票。例如，某開(kāi)發(fā)企業(yè)出包合同總額為1億元，開(kāi)發(fā)企業(yè)已經(jīng)結(jié)算合同價(jià)款9 500萬(wàn)元，預(yù)留5%保證金，乙方對(duì)保證金部分未開(kāi)具發(fā)票。即開(kāi)發(fā)企業(yè)只取得了9 500萬(wàn)元的發(fā)票，土地增值稅和企業(yè)所得稅對(duì)成本的處理采取了不同的方式：
1.企業(yè)所得稅。企業(yè)所得稅政策考慮了質(zhì)量保證金難以取得發(fā)票的現(xiàn)狀，《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)）規(guī)定，允許開(kāi)發(fā)企業(yè)在出包合同總額的10%以?xún)?nèi)預(yù)提成本，因此該企業(yè)的企業(yè)所得稅計(jì)稅成本為9 500萬(wàn)元發(fā)票金額加上500萬(wàn)元預(yù)提成本，即可按出包合同總額1億元計(jì)入計(jì)稅成本。
2.土地增值稅。220號(hào)文明確規(guī)定，在清算前沒(méi)有取得發(fā)票的，不允許預(yù)提成本，只有取得發(fā)票才能扣除。土地增值稅政策認(rèn)為開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)留保證金的行為可以分解為兩個(gè)步驟：第一，開(kāi)發(fā)企業(yè)全額支付了1億元價(jià)款，因此應(yīng)當(dāng)取得1億元工程發(fā)票，如果500萬(wàn)元的質(zhì)量保證金未取得發(fā)票，不允許計(jì)入土地增值稅成本；第二，開(kāi)發(fā)企業(yè)又收取了500萬(wàn)元的質(zhì)量保證金，作為“其他應(yīng)付款”處理。
因此開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)注意以下兩點(diǎn)：一是預(yù)留的質(zhì)量保證金應(yīng)盡量取得發(fā)票，否則土地增值稅的利益將受到損失；二是如果在清算前無(wú)法取得質(zhì)量保證金的發(fā)票，部分地方政策（如大連市）明確規(guī)定，清算后取得發(fā)票的，可以調(diào)整清算結(jié)論，因此在清算后取得發(fā)票的，應(yīng)盡量向稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)調(diào)整清算結(jié)論。
三、關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的扣除問(wèn)題
220號(hào)文規(guī)定：（1）財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”金額之和的5%以?xún)?nèi)計(jì)算扣除。（2）凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”金額之和的10%以?xún)?nèi)計(jì)算扣除。全部使用自有資金，沒(méi)有利息支出的，按照以上方法扣除。上述具體適用的比例按省級(jí)人民政府此前規(guī)定的比例執(zhí)行。（3）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)既向金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除時(shí)不能同時(shí)適用本條（1）、（2）項(xiàng)所述兩種辦法。（4）土地增值稅清算時(shí)，已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用中計(jì)算扣除。
解讀：開(kāi)發(fā)貸款利息是開(kāi)發(fā)企業(yè)成本的重要組成部分。220號(hào)文解決了長(zhǎng)期以來(lái)貸款利息在費(fèi)用扣除方面存在的爭(zhēng)議。例如，某企業(yè)土地成本為6億元，房屋開(kāi)發(fā)成本為4.4億元，該企業(yè)發(fā)生貸款利息6 000萬(wàn)元，其中向金融機(jī)構(gòu)貸款支付貸款利息3 000萬(wàn)元，向某工業(yè)企業(yè)借款支付貸款利息3 000萬(wàn)元，其中計(jì)入“開(kāi)發(fā)成本—開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”4 000萬(wàn)元（包括支付金融機(jī)構(gòu)利息2 000萬(wàn)元及支付某工業(yè)企業(yè)利息2 000萬(wàn)元），計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用2 000萬(wàn)元（包括支付金融機(jī)構(gòu)利息1 000萬(wàn)元，支付某工業(yè)企業(yè)利息1 000萬(wàn)元）。
方案1：如果該企業(yè)不能提供金融機(jī)構(gòu)證明，則土地增值稅開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除金額為1億元[=（6+4.4-0.4）×10%]。需要說(shuō)明的是，在220號(hào)文下發(fā)前，廣州市等地方土地增值稅文件認(rèn)為，5%的比例扣除僅僅指財(cái)務(wù)費(fèi)用的利息支出，而計(jì)入開(kāi)發(fā)成本中的利息支出不需要調(diào)整出來(lái)，即在本例中，土地增值稅開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除金額為1.04億元[=(6+4.4)×10%]。
220號(hào)文明確了開(kāi)發(fā)費(fèi)用的計(jì)算基數(shù)，應(yīng)當(dāng)將計(jì)入開(kāi)發(fā)成本的利息調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用。需要注意的是，220號(hào)文考慮了資金的機(jī)會(huì)成本，如果開(kāi)發(fā)企業(yè)全部是自有資金，沒(méi)有發(fā)生利息支出的，視同不能提供金融機(jī)構(gòu)證明，按照10%的比例扣除開(kāi)發(fā)費(fèi)用，而不是不允許扣除利息支出。即只要采取了定率扣除方法，無(wú)論是否發(fā)生利息，一律按照10%的比例扣除開(kāi)發(fā)費(fèi)用。
方案2：如果該企業(yè)可以提供金融機(jī)構(gòu)的證明資料，則土地增值稅利息扣除金額為能夠提供金融機(jī)構(gòu)證明的3 000萬(wàn)元，向非金融機(jī)構(gòu)借款支付的利息3 000萬(wàn)元，由于不能提供金融機(jī)構(gòu)證明，不允許扣除。即開(kāi)發(fā)費(fèi)用=[6+（4.4-0.4）] ×5%+0.3=0.8（億元）。
220號(hào)文實(shí)際上給了開(kāi)發(fā)企業(yè)允許根據(jù)自身情況，選擇適用利息扣除政策的空間，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)進(jìn)行測(cè)算比較，以獲得最大的稅收利益。在本例中，開(kāi)發(fā)企業(yè)顯然會(huì)選擇方案1。
另外需要注意的是，220文表述的10%“以?xún)?nèi)”的扣除比例，不能理解為按照實(shí)際發(fā)生利息和5%孰低的原則扣除，而是授權(quán)各省級(jí)人民政府確定固定的比例。
四、關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)逾期開(kāi)發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)的扣除問(wèn)題
220號(hào)文規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)逾期開(kāi)發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)不得扣除。
解讀：《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》（國(guó)發(fā)[2008]3號(hào)）規(guī)定，土地閑置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價(jià)款的20%征收土地閑置費(fèi)。沒(méi)有按照合同規(guī)定開(kāi)發(fā)而繳納的土地閑置費(fèi)，到底屬于行政合同還是民事行為，在法學(xué)界存在頗多爭(zhēng)議。如果將土地閑置費(fèi)定義為行政行為，則不允許在稅前扣除；而如果定義為民事主體的合同行為，則允許在稅前扣除。企業(yè)所得稅和土地增值稅對(duì)該問(wèn)題的認(rèn)識(shí)顯然是不同的。
1.企業(yè)所得稅持有合同說(shuō)。國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文明確規(guī)定，土地閑置費(fèi)納入土地征用費(fèi)和拆遷補(bǔ)償費(fèi)。即土地閑置費(fèi)允許在企業(yè)所得稅計(jì)稅成本中扣除。
2.土地增值稅持有行政行為說(shuō)。即將土地閑置費(fèi)看做行政罰款，其結(jié)果是土地增值稅不允許土地閑置費(fèi)稅前扣除。該觀點(diǎn)在國(guó)十條宏觀調(diào)控條件下，明顯帶有稅收調(diào)控的目的。
五、關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)時(shí)支付的契稅的扣除問(wèn)題
220號(hào)文規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，應(yīng)視同“按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用”，計(jì)入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除。
解讀：《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例》于1997年10月1日開(kāi)始執(zhí)行，而《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》于1994年1月1日開(kāi)始執(zhí)行，因此，在土地增值稅扣除項(xiàng)目中并未列舉“取得土地使用權(quán)時(shí)繳納的契稅”。在實(shí)踐中，大部分省份允許契稅作為開(kāi)發(fā)成本的一部分扣除，部分省份則要求將契稅類(lèi)似于利息支出從開(kāi)發(fā)成本中調(diào)整出來(lái)，在“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”中扣除，這就意味著不允許契稅作為加計(jì)扣除及開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除的基數(shù)。
《關(guān)于對(duì)契稅會(huì)計(jì)處理辦法請(qǐng)示的復(fù)函》（財(cái)會(huì)字[1998]36號(hào)）規(guī)定，在會(huì)計(jì)處理上，企業(yè)和事業(yè)單位取得土地使用權(quán)、房屋按規(guī)定繳納的契稅，應(yīng)計(jì)入所取得土地使用權(quán)和房屋的成本。即在會(huì)計(jì)處理上，契稅作為土地成本的一部分。220號(hào)文也明確契稅應(yīng)計(jì)入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”在開(kāi)發(fā)成本中扣除，其處理原則同會(huì)計(jì)處理一致。
六、關(guān)于拆遷安置土地增值稅計(jì)算問(wèn)題
220號(hào)文規(guī)定：（1）房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷(xiāo)售處理，按《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)）第三條第（一）款規(guī)定確認(rèn)收入，同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。（2）開(kāi)發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開(kāi)發(fā)建造的，房屋價(jià)值按國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)第三條第（一）款的規(guī)定計(jì)算，計(jì)入本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)；異地安置的房屋屬于購(gòu)入的，以實(shí)際支付的購(gòu)房支出計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。（3）貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。
解讀：拆遷補(bǔ)償既可以采用房屋補(bǔ)償方式,也可以采用貨幣補(bǔ)償方式。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)，如果被拆遷戶選擇貨幣補(bǔ)償方式，該項(xiàng)支出應(yīng)作為“拆遷補(bǔ)償費(fèi)”計(jì)入開(kāi)發(fā)成本中的土地成本中；如果被拆遷戶選擇就地安置或異地安置房屋補(bǔ)償方式，對(duì)補(bǔ)償?shù)姆课輵?yīng)視同對(duì)外銷(xiāo)售，相當(dāng)于被拆遷戶用房地產(chǎn)企業(yè)支付的貨幣補(bǔ)償資金向房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)入房屋，視同銷(xiāo)售收入應(yīng)按其公允價(jià)值或參照同期同類(lèi)房屋的市場(chǎng)價(jià)格確定，同時(shí)應(yīng)按照同期同類(lèi)房屋的成本確認(rèn)視同銷(xiāo)售成本。另外，還要確認(rèn)土地成本中的“拆遷補(bǔ)償費(fèi)支出”，即以按公允價(jià)值或同期同類(lèi)房屋市場(chǎng)價(jià)格計(jì)算的金額以“拆遷補(bǔ)償費(fèi)”的形式計(jì)入開(kāi)發(fā)成本的土地成本中。
1.產(chǎn)權(quán)調(diào)換。如果是用自行開(kāi)發(fā)建造的房屋，無(wú)論是就地安置還是異地安置，都應(yīng)該按照國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)文件第三條第（一）款規(guī)定，做視同銷(xiāo)售處理。如果是用購(gòu)置房屋來(lái)拆遷安置的，應(yīng)將購(gòu)房支出直接計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)處理。
[例]某企業(yè)建造的房屋的市場(chǎng)公允價(jià)值為100萬(wàn)元，將該房屋拆遷補(bǔ)償給業(yè)主。則土地增值稅處理為：按照銷(xiāo)售房屋100萬(wàn)元收入，計(jì)算該房屋的土地增值稅收入；增加開(kāi)發(fā)成本100萬(wàn)元，計(jì)入開(kāi)發(fā)成本中，據(jù)以計(jì)算土地增值稅的扣除項(xiàng)目；該項(xiàng)房屋的成本，可以在土地增值稅前扣除。
若某開(kāi)發(fā)企業(yè)，購(gòu)入房屋的市場(chǎng)公允價(jià)值為100萬(wàn)元，作為拆遷房給業(yè)主。則土地增值稅處理為：將100萬(wàn)元作為拆遷補(bǔ)償費(fèi)計(jì)入該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本；開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)購(gòu)入的還建房屋轉(zhuǎn)交給業(yè)主的行為，無(wú)需計(jì)算繳納土地增值稅。即實(shí)踐處理中，房屋的產(chǎn)權(quán)直接辦理在業(yè)主名下，而由開(kāi)發(fā)企業(yè)付款即可，無(wú)需將產(chǎn)權(quán)先辦理到開(kāi)發(fā)商名下，再置換給業(yè)主。
七、關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目的加計(jì)問(wèn)題
220號(hào)文規(guī)定，《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》（財(cái)稅[2006]21號(hào)）規(guī)定“納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購(gòu)房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門(mén)確認(rèn)，《土地增值稅暫行條例》第六條第（一）、（三）項(xiàng)規(guī)定的扣除項(xiàng)目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購(gòu)買(mǎi)年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算”。計(jì)算扣除項(xiàng)目時(shí)“每年”按購(gòu)房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開(kāi)具之日止，每滿12個(gè)月計(jì)一年；超過(guò)一年，或未滿12個(gè)月但超過(guò)6個(gè)月的，可以視同為一年。
解讀：220號(hào)文明確了21號(hào)文銷(xiāo)售舊房中“每年”的計(jì)算適用四舍五入原則。
八、關(guān)于土地增值稅清算后應(yīng)補(bǔ)繳的土地增值稅加收滯納金問(wèn)題
220號(hào)文規(guī)定，納稅人按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅后，清算補(bǔ)繳的土地增值稅，在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)繳的，不加收滯納金。
解讀：關(guān)于土地增值稅滯納金的處理，可以分為三種情況：一是未按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅的，根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》（財(cái)稅[2006]21號(hào)）的規(guī)定加征滯納金。二是按規(guī)定清算補(bǔ)繳的土地增值稅，不征收滯納金。三是未按期清算而需要補(bǔ)繳的土地增值稅，應(yīng)從主管稅務(wù)機(jī)關(guān)限期結(jié)束后的第二天開(kāi)始加征滯納金。根據(jù)《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國(guó)稅發(fā)[2009]91號(hào)）規(guī)定，土地增值稅的清算分為通知清算和自行清算，根據(jù)220號(hào)文規(guī)定，只有在規(guī)定期限內(nèi)清算補(bǔ)繳稅款，才不加征滯納金。因此，如果開(kāi)發(fā)企業(yè)達(dá)到自行清算標(biāo)準(zhǔn)而未按期清算的，將會(huì)有滯納金風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)踐中，地產(chǎn)企業(yè)可以保留一些房子不賣(mài)，以規(guī)避自行清算的滯納金風(fēng)險(xiǎn)。 |
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