普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的標(biāo)準(zhǔn)及變化
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“普通標(biāo)準(zhǔn)住宅”，源自土地增值稅的稅收政策，是指按所在地一般民用住宅標(biāo)準(zhǔn)建造的居住用住宅。高級公寓、別墅、度假村等不屬于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅。
普通標(biāo)準(zhǔn)住宅與其他住宅的具體劃分界限，2005年6月1日以前，在總局的稅收文件上沒有一個統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。當(dāng)時我省的標(biāo)準(zhǔn)是按區(qū)分“不同結(jié)構(gòu)房產(chǎn)的建安費(fèi)用”和“建筑面積”兩個指標(biāo)來考核的。詳見遼政辦發(fā)［1995］24號。
2005年5月9日，國務(wù)院辦公廳下發(fā)了《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》（國辦發(fā)[2005]26號），其中第五條明確了享受優(yōu)惠政策普通住房標(biāo)準(zhǔn)，即：“住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實(shí)際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。各省、自治區(qū)、直轄市要根據(jù)實(shí)際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)。允許單套建筑面積和價格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標(biāo)準(zhǔn)的20％。各直轄市和省會城市的具體標(biāo)準(zhǔn)要報建設(shè)部、財(cái)政部、稅務(wù)總局備案后，在2005年5月31日前公布。”
那么遼寧省也是嚴(yán)格執(zhí)行了上述的標(biāo)準(zhǔn)，具體到沈陽市呢，單套的建筑面積和價格標(biāo)準(zhǔn)這兩個指標(biāo)均達(dá)到了浮動的上限，即單套的建筑面積為144平，實(shí)際的成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格的1.44倍以下。“北上廣”中的北京和上海直到目前為止，面積標(biāo)準(zhǔn)仍為140平。而黑龍江省，根據(jù)黑政發(fā)〔2008〕127號文件規(guī)定：“從2009年1月1日起至2010年12月31日止，享受普通商品住房優(yōu)惠政策的住宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為：容積率在1.0以上，建筑面積在180平方米以下，價格在當(dāng)?shù)厣唐纷》科骄鶅r格1.5倍以內(nèi)”。其目的在于“貫徹落實(shí)黨中央、國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長的決策部署，培育和發(fā)展我省房地產(chǎn)業(yè)，規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，科學(xué)合理引導(dǎo)房地產(chǎn)投資與消費(fèi)，發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長和改善人居環(huán)境的重要作用”。
由于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的價格標(biāo)準(zhǔn)是逐步調(diào)整的，那么在土地增值稅清算時，如何在時間段上來確定適用的價格標(biāo)準(zhǔn)呢？在省、市局的公開文件中我們沒有找到答案（也許是實(shí)際的成交價格都低于調(diào)整前價格的原因吧），倒是大連市的做法值得借鑒。大地稅函[2008]188號規(guī)定：“1994年1月1日至今，市內(nèi)四區(qū)享受土地增值稅優(yōu)惠的普通住宅標(biāo)準(zhǔn)和適用時間以《市內(nèi)四區(qū)土地增值稅普通住宅適用時間、標(biāo)準(zhǔn)表》為準(zhǔn)，享受土地增值稅優(yōu)惠的普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的適用時間，以每套房產(chǎn)的收訖轉(zhuǎn)讓總價款時間和開具房地產(chǎn)結(jié)算發(fā)票時間孰先的原則確定”。
