關于深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住宅建設擴大居民住房消費的若干意見

關于深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住宅建設擴大居民住房消費的若干意見

遼建發(fā)[1999]117號

發(fā)文單位：遼寧省建設廳 遼寧省計劃委員會 遼寧省財政廳 遼寧省地方稅務局 遼寧省土地管理局 遼寧省物價局 遼寧省住房制度改革辦公室

發(fā)布日期：1999-9-6

執(zhí)行日期：1999-9-6

　　為了貫徹落實《中共中央、國務院關于轉(zhuǎn)發(fā)〈國家發(fā)展計劃委員會關于當前經(jīng)濟形勢和對策建議〉的通知》（中發(fā)〔1999〕12號）精神，有效地拉動消費和投資需求，保持國民經(jīng)濟持續(xù)快速健康發(fā)展，現(xiàn)就推進城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住宅建設，擴大居民住房消費提出如下意見：

　　一、加快住宅建設，擴大居民住房消費的基本思路和目標

　　（一）基本思路：貫徹落實《中共中央、國務院關于轉(zhuǎn)發(fā)〈國家發(fā)展計劃委員會關于當前經(jīng)濟形勢和對策建議〉的通知》精神，不失時機地推進城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房分配貨幣化進程，加大租金調(diào)整力度，調(diào)整住宅建設相關政策，減輕稅費負擔，發(fā)展房地產(chǎn)金融，積極開展個人住房抵押貸款業(yè)務，規(guī)范房地產(chǎn)一級市場，開放房地產(chǎn)二、三級市場，降低住房造價和售價，擴大居民住房消費，改善居民生活環(huán)境質(zhì)量，拉動經(jīng)濟增長。

　　（二）住宅建設發(fā)展目標：1998年至2002年，全省住宅建設計劃投資854億元，竣工住宅8200萬平方米，其中經(jīng)濟適用住房計劃投資548億元，竣工經(jīng)濟適用住房6560萬平方米。1999年住宅建設計劃投資179億元，竣工住宅1600萬平方米，其中經(jīng)濟適用房計劃投資109億元，竣工經(jīng)濟適用住房1280萬平方米。2000年住宅建設計劃投資183億元，竣工住宅1700萬平方米，其中經(jīng)濟適用住房計劃投資112億元，竣工經(jīng)濟適用住房1360萬平方米。2001年、2002年，每年計劃投資165億元，竣工住宅1650萬平方米，其中經(jīng)濟適用住房計劃投資109億元，竣工經(jīng)濟適用住房1320萬平方米。

　　二、不失時機地推進住房制度改革

　　（三）加快住房分配貨幣化進程。按照省政府《關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設的通知》（遼政發(fā)〔1999〕1號）要求，各市必須于10月1日前出臺住房分配貨幣化方案，停止住房無償實物分配，逐步實行住房分配貨幣化。已出臺方案的市，要盡快實際操作運行。

　�。ㄋ模�對無房和住房面積未達標的老職工，在實行購房一次性補貼辦法時，一次性補貼未領足額的，可以在以后的工作年限內(nèi)分期發(fā)放。新參加工作的職工，住房分配貨幣化無論采取按月補貼或提高住房公積金繳交率辦法，購買住房時，均不受參加工作年限的限制。企業(yè)可根據(jù)經(jīng)濟效益狀況，實行多種形式的住房分配貨幣化。

　　（五）積極推進公有住房出售。城鎮(zhèn)現(xiàn)有成套公房（包括單位自管房，尤其是職工工作單位與住房產(chǎn)權(quán)單位不一致的住房）除不宜出售的外，都應向自愿購房的現(xiàn)住戶出售。各市要以市政府名義向全市公布不宜出售的公有住房范圍，并對不宜出售公房的住戶做好宣傳解釋工作，有條件的可以采取調(diào)換公房辦法予以解決。產(chǎn)權(quán)有爭議的住房，可以由住戶先購買，并辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，售房款按規(guī)定比例留足維修基金后予以封存，待原產(chǎn)權(quán)關系澄清后再處理售房款。尚未實行住房分配貨幣化的單位，今明兩年內(nèi)，允許購買經(jīng)濟適用住房，按屆時房改成本價出售給職工。允許繼續(xù)采取購房預定金辦法出售現(xiàn)有公房。至2000年底仍可執(zhí)行1999年的公房出售政策�，F(xiàn)有公房出售率較低的城市，在調(diào)整公房出售成本價時，可在不低于已購公房戶負擔額的前提下，對住房地段、結(jié)構(gòu)、樓層和朝向等因素作適當放寬調(diào)整。對購房折扣政策，在保證2000年末基本取消的前提下，允許作適當調(diào)整，促進居民購買現(xiàn)住房。

　　（六）加大租金調(diào)整力度。從明年1月1日起，全省公有住房指導價平均租金要達到占家庭平均工資的8％以上，每平方米使用面積租金達到2.00～2.50元。有條件的城市，對公有住房允許按照地段、結(jié)構(gòu)等情況實行差別租金。租住公房面積超過規(guī)定面積標準的部分，一律實行成本租金。通過提高租金，縮小租售比價，促進公房出售。

　　三、調(diào)整相關政策，降低住宅造價，加快住宅建設，滿足不同居民的住房需求

　�。ㄆ撸┙�立新的住房供應體系，對不同收入家庭實行不同的住房供應政策。高收入家庭購買市場價商品住房。中低收入家庭購買微利價經(jīng)濟適用住房。對建設經(jīng)濟適用住房，建設用地采取行政劃撥方式供應，對國家和省規(guī)定的行政事業(yè)性收費項目，減半征收；經(jīng)濟適用住房售價實行政府指導價，本著保本微利的原則，由物價部門和經(jīng)濟適用住房建設行政主管部門共同確定。最低收入家庭租住由政府或單位提供的廉租住房，租金標準暫按維修費和管理費兩項因素確定。

　　（八）從規(guī)劃、設計入手，提高住宅建設整體水平。認真貫徹“全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設”的方針，基礎設施建設與住宅建設同步設計、同步施工、同步交付使用。強制使用省建設廳、省工商局印制的《商品房購銷合同》，全面推行《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度，為居民提供使用功能齊全、配套設施完善、工程質(zhì)量好的放心房。

　�。ň牛┣謇碚�頓建設收費項目和標準，合理核定住宅成本構(gòu)成。行政事業(yè)性收費只能按全國人大、國務院、省人大、省政府法律、法規(guī)和國家計委、財政部以及省財政、省物價部門確定的收費項目和標準收取費用。明令取消停止征收的項目有：商業(yè)網(wǎng)點費、中小學教師建房補助費、電力增容費和用電權(quán)費。大力整頓房地產(chǎn)拆遷收費，再建拆除原面積部分，免收城市基礎設施配套費、水增容費、煤氣增容費、電貼費。城市基礎設施配套費，要按照核定重復收費項目、降低過高的收費標準的原則，對現(xiàn)行收費進行整頓。城市政府應將收取的存量用地土地出讓金，重點用于城市基礎設施建設。規(guī)范人防建設收費，對住房開發(fā)建設，按規(guī)定需要配套建設人防工程的，要堅持同步配套建設，不得收費；但因地質(zhì)條件等原因不能同步配套建設，而必須異地建設收費的，異地建設許可條件和收費標準要從嚴核定。學校、幼兒園等社會公益事業(yè)項目的建設費用，不能攤?cè)胱≌�建設成本，而應由教育等其它經(jīng)費或者通過社會投資辦學方式解決。

　�。ㄊ�）實行收費許可證和交費卡制度。收費單位必須持有省物價部門核發(fā)的收費許可證，明確載明每項收費的文件依據(jù)、計征基數(shù)、征收比例，收費后記入交費卡。公開舉報投訴電話，及時查處亂收費和多收費。

　　（十一）住宅建設投資方向調(diào)節(jié)稅，經(jīng)濟適用住房執(zhí)行零稅率，其它住房今年7月1日以后，新開工的項目減半征收，明年暫停征收。

　�。ㄊ�二）加快消化空置商品房。消化空置商品房要以消化空置一年以上的為主，以消化商品住宅為重點，落實到每個開發(fā)企業(yè)、開發(fā)項目和貸款銀行。各市務于今年10月1日前將消化空置房計劃報省建設廳，并且每季度報告一次消化情況。要以城市為重點，研究市場需求，分析供求關系，保持住宅建設適度規(guī)模。對空置房多的城市和開發(fā)企業(yè)要嚴格控制批租土地。1998年6月30日前建成尚未售出的商品住房，在2000年12月31日前，免征銷售環(huán)節(jié)所涉及的營業(yè)稅（含教育費附加和城市維護建設稅）、契稅以及房地產(chǎn)交易手續(xù)費等行政、事業(yè)性收費。對降價銷售滯銷商品住宅還貸的國有或國有控股房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，銀行可減免其逾期貸款罰息。各市可對轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟適用住房、學生公寓以及比照經(jīng)濟適用住房的價格實行限價銷售的滯銷商品住宅，在土地出讓金、投資方向調(diào)節(jié)稅和配套費等方面給予照顧。

　　（十三）推行拆遷貨幣化安置。房屋拆遷貨幣安置面積，原則上按拆除房屋面積計算，其價格按拆遷房屋的重置價格結(jié)合成新計算，一次支付給住房被拆遷人，由被拆遷人自行選購房屋。拆遷公有住房的貨幣化安置要與房改同步進行。

　　（十四）積極啟動民間投資，吸納社會資金建設居民住房。從現(xiàn)在到實現(xiàn)住房分配貨幣化的過渡時期，在符合城市總體規(guī)劃和節(jié)約用地的前提下，鼓勵支持大專院校、科研院所、文化團體、衛(wèi)生機構(gòu)和國有大中型企業(yè)等企事業(yè)單位繼續(xù)有組織規(guī)范建設經(jīng)濟適用住房。建成的住房必須實行有償分配，原則上只售不租（不能分割、封閉管理及周轉(zhuǎn)住房除外），個人出資達到屆時房改成本價的，給予確定全部產(chǎn)權(quán)。鼓勵支持社會力量建設學生公寓，學生公寓建設享受省規(guī)定的學校教師住宅建設的優(yōu)惠政策。

　�。ㄊ�五）向最低收入家庭提供具有社會保障性質(zhì)的廉租住房。廉租住房的來源有以下幾種：騰退的并符合當?shù)厝嗣裾�府�?guī)定的廉租住房標準的原有公有住房；政府和單位出資興建或購買的廉租住房；符合廉租住房標準的滯銷商品住宅；社會捐贈的符合廉租住房標準的住房。對開發(fā)建設廉租住房，縣級以上人民政府應給予比經(jīng)濟適用住房更為優(yōu)惠的政策，予以扶持。廉租住房由各地房地產(chǎn)行政主管部門負責管理，實行申請、審批及騰退制度。

　　四、規(guī)范房地產(chǎn)一級市場，開放房地產(chǎn)二、三級市場

　�。ㄊ�六）強制推行房地產(chǎn)開發(fā)項目（地塊）招標投標制度。各市政府要根據(jù)城市建設總體規(guī)劃以及年度住宅建設計劃，確定房地產(chǎn)開發(fā)項目（地塊），并提出項目清單，向社會公布，公開進行招投標，使有資格的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過公平、公正、公開的招投標方式取得開發(fā)項目（地塊）。從2000年起，未經(jīng)過公開招投標的開發(fā)項目，有關部門不得辦理開發(fā)建設手續(xù)。

　　（十七）減免征收普通住宅（含以房改成本價購買的現(xiàn)住公房、經(jīng)濟適用住房和安居工程住房）交易環(huán)節(jié)所涉及的營業(yè)稅（含教育費附加和城市維護建設稅）、契稅、土地增值稅和房地產(chǎn)交易手續(xù)費。個人購買自用普通住宅，暫減半征收契稅。對個人購買并居住超過一年的普通住宅銷售時，免征營業(yè)稅。對個人購買并居住不足一年的普通住宅銷售時，營業(yè)稅按銷售價減去購入原價后差額計征。個人自建自用住房銷售時免征營業(yè)稅。對企業(yè)、行政事業(yè)單位按房改成本價、標準價出售住房的收入，暫免征收營業(yè)稅。房地產(chǎn)交易手續(xù)費（包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房屋租賃、房屋買賣、房地產(chǎn)交換、房屋典當、贈與、繼承）由3％下調(diào)到1％。個人購買新建商品住房取消交易手續(xù)費。

　　（十八）各市、縣房地產(chǎn)二、三級市場年內(nèi)都要全部開放。以房改成本價購買的現(xiàn)住公房和經(jīng)濟適用住房（含安居工程住房），從取得《房屋所有權(quán)證》之日起即可上市交易。凡房改以來我省行政區(qū)域內(nèi)城鎮(zhèn)（含建制鎮(zhèn)、獨立工礦區(qū)，下同）職工或居民按所在市、縣房改政策購買獲得全部產(chǎn)權(quán)并取得《房屋所有權(quán)證》的住房，除當?shù)卣�府�?guī)定不得上市的外，均可上市買賣、租賃、抵押、典當、繼承、贈與、交換。

　�。ㄊ�九）個人所購公有住房出售時，賣方繳納所得收益。住房面積標準內(nèi)的凈收益按超額累進比例繳納，即低于或等于當時當?shù)亟?jīng)濟適用住房基準價格的部分免收；高于經(jīng)濟適用住房基準價不超過1000元部分，20％繳納所得收益，80％歸出售人；成交價高于經(jīng)濟適用住房1000元以上部分，50％繳納所得收益，50％歸出售人。超過住房面積標準的凈收益全額繳納。凈收益是指從職工個人上市出售已購公有住房取得的價款中，扣除住房面積標準的經(jīng)濟適用住房價款和原支付超過住房面積標準的房價款以及有關稅費后的收益。買方減半交納契稅，土地出讓金或相當于土地出讓金的價款暫按成交價的1％交納。買賣雙方分別按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)所載金額交納0.5‰的印花稅和0.5％的交易手續(xù)費。

　　個人將經(jīng)濟適用住房出售時，全部收益歸賣方所有，買方減半交納契稅，土地出讓金或相當于土地出讓金的價款暫按成交價的1％交納。

　�。ǘ�十）個人所購公有住房和經(jīng)濟適用住房出售后，在一年內(nèi)又購進自用普通住房，新購住房支付款金額高于售房金額的，全額退還已交納的所得收益，交納印花稅和房地產(chǎn)交易手續(xù)費，并以新購住房支付款與售房款的差額為基數(shù)減半交納契稅；所購住房支付金額等于或低于售房金額的，按實際支付購房款占售房款的比例退還已交納的所得收益，以新購住房支付款為基數(shù)，交納印花稅和交易手續(xù)費，減半交納契稅。

　�。ǘ�十一）凡城鎮(zhèn)職工或居民承租的產(chǎn)權(quán)明晰、無房屋租賃糾紛的公有住房，經(jīng)產(chǎn)權(quán)單位同意，市、縣房地產(chǎn)行政管理部門批準，其使用權(quán)允許有償轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租。公有住房使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓，房屋所有權(quán)人、該戶房屋共用人（含共廳、共廚、共廁等）及人均居住面積低于當?shù)仄骄�住房標準的職工或居民，在同等條件下有優(yōu)先受讓權(quán)。公有住房使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓成交后，其轉(zhuǎn)讓收入的分配比例由各市房地產(chǎn)行政主管部門會同財政部門確定。公有住房使用權(quán)有償轉(zhuǎn)租，住房租賃當事人在簽訂租賃合同后，應到所在地房地產(chǎn)行政主管部門辦理登記備案手續(xù)，繳納有關費用，領取《房屋租賃證》。

　�。ǘ�十二）房屋權(quán)屬登記部門要加快房改房產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證工作，為已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售創(chuàng)造必要條件。房地產(chǎn)交易管理部門要實行“一站式”服務，簡化辦事程序和手續(xù)，為居民提供便捷的服務。規(guī)范發(fā)展房地產(chǎn)中介市場，凡從事房地產(chǎn)信息、咨詢、評估、代理或有償服務活動的人員、機構(gòu)，必須通過培訓取得房地產(chǎn)行政主管部門核發(fā)的執(zhí)業(yè)資格證書和資格等級證書后，方可上崗開展業(yè)務。

　　五、進一步加大金融對住房消費的支持，擴大住房信貸規(guī)模，提高居民購房能力

　�。ǘ�十三）全面推行住房公積金制度。認真落實國務院《住房公積金管理條例》，今年內(nèi)，省內(nèi)所有國家機關、社會團體、企業(yè)、事業(yè)單位必須全面建立住房公積金制度。1999年住房公積金交繳率由單位和個人各5％提高到各6％左右，2000年提高到各8％左右，2002年達到各10％左右。從下半年起，除已經(jīng)過批準，在建的經(jīng)濟適用住房項目可繼續(xù)給予政策性住房貸款支持外，住房公積金主要用于個人住房貸款，原則上不對建房單位發(fā)放住房公積金貸款。

　�。ǘ�十四）建立政策性與商業(yè)性并存的住房信貸體系，積極開展組合貸款業(yè)務，適當放寬首次付款限額，適當提高貸款最高限額，還款期可延長到20年。簡化貸款手續(xù)，縮短貸款審批時間。

　�。ǘ�十五）各市、縣房地產(chǎn)行政主管部門要按照《遼寧省城鎮(zhèn)個人住房置業(yè)擔保貸款管理辦法》，盡快成立個人住房抵押貸款置業(yè)擔保有限公司，積極開展個人住房置業(yè)擔保貸款業(yè)務。借款人申請住房貸款時，可為其提供保證并承擔借款人到期不能償還貸款本息的連帶責任。

　　開展以將抵押人遷出抵押住房為核心的第三方保證業(yè)務。借款人以其所購、建住房向銀行申請抵押貸款時，由第三方向銀行保證，并訂立保證合同。當借款人不能按期償還貸款時，由保證人負責將抵押人從抵押物中遷出，以便銀行處分抵押物。

　　六、加強住房物業(yè)管理

　�。ǘ�十六）加快改革現(xiàn)行的住房維修、管理體制，建立業(yè)主自治與物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)管理相結(jié)合的社會化、專業(yè)化、市場化的管理體制。新建住宅小區(qū)要一步到位，實行物業(yè)管理，舊住宅小區(qū)通過治理改造，實行物業(yè)管理。推進企事業(yè)單位后勤服務社會化。年內(nèi)出臺《遼寧省城市居住區(qū)物業(yè)管理條例》。

　�。ǘ�十七）建立物業(yè)管理競爭機制。對住宅小區(qū)和公共建筑物要通過招標投標選聘物業(yè)管理企業(yè)，業(yè)主委員會（業(yè)主）對違反物業(yè)管理合同的物業(yè)管理企業(yè)可以中止、變更合同，解聘物業(yè)管理企業(yè)，重新選聘新的物業(yè)管理企業(yè)。

　�。ǘ�十八）加強物業(yè)管理的行業(yè)管理。房地產(chǎn)行政主管部門要制定物業(yè)管理行業(yè)標準。物價部門要進一步規(guī)范收費行為，合理確定收費標準。物業(yè)管理企業(yè)要加強內(nèi)部管理，向住房公開服務內(nèi)容及收費標準，提供質(zhì)價相符的服務。

　�。ǘ�十九）加強住房售后的維修管理，建立住宅共用部位共用設施設備專項維修基金。凡沒有建立住宅共用部位共用設施設備維修基金的城市，1999年10月1日前都要出臺辦法，建立維修基金。嚴格執(zhí)行建設部、財政部頒布的《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》，規(guī)范籌集、使用和管理。

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