遼寧省地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)《遼寧省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法》的通知

遼寧省地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)《遼寧省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法》的通知

遼地稅發(fā)[2007]102號(hào) 

發(fā)文日期: 2007-8-2

發(fā)文單位: 遼寧省地方稅務(wù)局

各市地方稅務(wù)局，省地方稅務(wù)局稽查局： 

　　為進(jìn)一步加強(qiáng)土地增值稅清算工作，省局制定了《遼寧省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法》(以下簡(jiǎn)稱《辦法》)現(xiàn)印發(fā)給你們，并就有關(guān)問題明確如下： 

　　二、各地要嚴(yán)格按照《辦法》的規(guī)定核定征收率，不得擅自降低標(biāo)準(zhǔn)，在做好測(cè)算工作基礎(chǔ)上，確定符合本地區(qū)實(shí)際的征收率。 

　　三、要嚴(yán)格按照《辦法》的規(guī)定，審核稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)的準(zhǔn)入條件，對(duì)不符合準(zhǔn)入條件的稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)出具的鑒證報(bào)告，不予采信和審核。 

　　四、各市要依照《辦法》并結(jié)合本地區(qū)征管的實(shí)際情況，制定土地增值稅清算工作的具體辦法，落實(shí)崗位責(zé)任，確�！掇k法》的順利實(shí)施。 

　　五、《辦法》執(zhí)行中遇到的問題，要及時(shí)向省局反饋。 
　　 
　　附件： 

　　附件1：《土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告》 

　　附件2：《土地增值稅清算申請(qǐng)表》 

　　附件3-01：《土地增值稅清算通知書》 

　　附件3-02：《土地增值稅清算受理通知書》 

　　附件3-03：《土地增值稅清算補(bǔ)充材料通知書》 

　　附件3-04：《土地增值稅中止清算審核通知書》 

　　附件3-05：《土地增值稅終止清算審核通知書》 

　　附件3-06：《土地增值稅核定征收通知書》 

　　附件4：《土地增值稅清算材料清單》 

附件5：土地增值稅清算各項(xiàng)通知書編號(hào)說明

 二ΟΟ七年八月二日 

遼寧省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法

第一章 總則

　　第一條 為了規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理工作，根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》、《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》、《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》和《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》及有關(guān)文件的規(guī)定，制定本辦法。 

　　第二條 凡從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)應(yīng)辦理清算土地增值稅手續(xù)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，均適用本辦法。 

　　第三條 對(duì)一個(gè)清算項(xiàng)目中既有普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又有非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的，應(yīng)分別核算增值額；未分別核計(jì)算增值額的，按照普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的可售面積占清算項(xiàng)目可售面積的比例計(jì)算扣除項(xiàng)目金額后，分別按照普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的銷售收入和計(jì)算的扣除項(xiàng)目金額計(jì)算增值額。 

　　普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，按各省轄市人民政府根據(jù)省人民政府授權(quán)制定并對(duì)社會(huì)公布標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。省轄市人民政府未制定普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的，按照《遼寧省人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)省建設(shè)廳等部門關(guān)于切實(shí)做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作實(shí)施意見的通知》(遼政發(fā)[2005]53號(hào))規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。 

　　第四條 納稅人如委托中介機(jī)構(gòu)在辦理土地增值稅清算稅款手續(xù)時(shí)，應(yīng)在報(bào)送有關(guān)資料的同時(shí)附送中介機(jī)構(gòu)出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告》(以下簡(jiǎn)稱《鑒證報(bào)告》，附件1)。

　 
　　第二章 清算條件

    第五條 符合下列情況之一的，納稅人應(yīng)到主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理土地增值稅清算手續(xù)： 

    (一)全部竣工并銷售完畢并按規(guī)定已預(yù)繳土地增值稅的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目；全部竣工并銷售完畢未預(yù)繳土地增值稅的，在補(bǔ)繳預(yù)繳土地增值稅完畢后的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目； 

　　根據(jù)遼寧省房屋建筑工程竣工驗(yàn)收備案的有關(guān)規(guī)定，以工程驗(yàn)收部門核發(fā)《遼寧省房屋建筑工程竣工驗(yàn)收備案書》之日，作為土地增值稅清算項(xiàng)目竣工的時(shí)限； 

　　(二)整體轉(zhuǎn)讓未竣工的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目； 

　　(三)直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的項(xiàng)目。 

　　第六條 符合下列情況之一的，主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算： 

　　(一) 納稅人開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目已通過竣工驗(yàn)收，在整個(gè)預(yù)(銷)售的房地產(chǎn)開發(fā)建筑面積達(dá)到可銷售總建筑面積的比例85%(含)以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的； 

　　(二)取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的； 

　　(三)地方稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定有可能造成稅款流失、經(jīng)縣級(jí)(含縣級(jí))以上主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)清算的開發(fā)項(xiàng)目； 

　　(四)納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。 

　　第七條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅人建造商品房，已自用或出租使用年限在一年以上再出售的，應(yīng)按照轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的政策規(guī)定繳納土地增值稅，不再列入土地增值稅清算的范圍。

　 
　　第三章 清算申請(qǐng)、受理與審核

    第八條 凡符合應(yīng)辦理土地增值稅清算條件的納稅人，應(yīng)在滿足清算條件后90個(gè)工作日內(nèi)向主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算稅款手續(xù)，并據(jù)實(shí)填寫《土地增值稅清算申請(qǐng)表》(附件2)。 

　　第九條 凡主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)要求納稅人辦理土地增值稅清算手續(xù)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)向納稅人出具《土地增值稅清算通知書》(附件3－01)。納稅人應(yīng)在接到《土地增值稅清算通知書》之日起90個(gè)工作日內(nèi)，到主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算稅款手續(xù)。 

　　第十條 納稅人在辦理土地增值稅清算手續(xù)時(shí)，應(yīng)向主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)提交以下有關(guān)清算項(xiàng)目材料，并填寫《土地增值稅清算材料清單》(附件4)。 

　　 (一)項(xiàng)目竣工決算報(bào)表，當(dāng)期項(xiàng)目開發(fā)、銷售期間的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表(包括：損益表、主要開發(fā)產(chǎn)品(工程)銷售明細(xì)表、已完工開發(fā)項(xiàng)目成本表)等； 

　　(二)國(guó)有土地使用權(quán)證書； 

　　(三)取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的地價(jià)款有關(guān)證明憑證及國(guó)有土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同； 

　　(四)清算項(xiàng)目的預(yù)算、概算書、項(xiàng)目工程合同結(jié)算單； 

　　(五)能夠按清算項(xiàng)目支付貸款利息的有關(guān)證明及借款合同； 

　　(六)銷售商品房有關(guān)證明資料，以商品房購(gòu)銷合同統(tǒng)計(jì)表并加蓋公章的形式，包含：銷售項(xiàng)目棟號(hào)、房間號(hào)、銷售面積、銷售收入、銷售單價(jià)、用途等； 

　　 (七)清算項(xiàng)目的工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告； 

　　 (八)清算項(xiàng)目的銷售許可證； 

　　(九)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的完稅憑證，包括：已繳納的營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加等； 

　　 (十)《土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告》； 

　　(十一)《土地增值稅納稅申報(bào)表》(包括預(yù)繳完稅證明)； 

　　(十二)稅務(wù)機(jī)關(guān)要求報(bào)送的其他與土地增值稅清算有關(guān)的證明資料等。 

　　第十一條 主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)認(rèn)真審核納稅人提供的清算材料，對(duì)納稅人提交的清算材料齊全的，主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)予以受理，并向納稅人開具《土地增值稅清算受理通知書》(附件3－02)。對(duì)納稅人提交的清算資料不完整、內(nèi)容不規(guī)范、審核事項(xiàng)情況不清楚的，應(yīng)退回納稅人重新修改或補(bǔ)充資料，并向納稅人出具《土地增值稅清算補(bǔ)充材料通知書》(附件3－03)。納稅人須在收到《土地增值稅清算補(bǔ)充材料通知書》之日起30個(gè)工作日內(nèi)提供清算補(bǔ)充材料，重新辦理稅款清算手續(xù)。 

    第十二條 主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)自受理納稅人清算申請(qǐng)之日起90個(gè)工作日內(nèi)完成清算審核工作，不含納稅人應(yīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)要求補(bǔ)充資料的時(shí)間。 

　　第十三條　主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)對(duì)清算工作中的工作底稿進(jìn)行檢查；審核納稅人提供的證明憑證、資料是否真實(shí)齊全；審核各項(xiàng)報(bào)表扣除項(xiàng)目?jī)?nèi)容與相關(guān)資料的關(guān)系是否相符等。 

　　第十四條　清算項(xiàng)目銷售收入的確定。銷售收入是指清算項(xiàng)目或轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)所取得的全部?jī)r(jià)款(包括預(yù)收房款)及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。收入的確認(rèn)重點(diǎn)審核企業(yè)預(yù)售款和相關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益是否全部結(jié)轉(zhuǎn)為銷售收入，同時(shí)應(yīng)審核向購(gòu)買方收取的房?jī)r(jià)款中是否包含代收費(fèi)用。 

　　對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的商品房用于贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，發(fā)生所有權(quán)屬轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入的確定由主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)按照當(dāng)期同類區(qū)域、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格核定。 

　　第十五條 對(duì)清算項(xiàng)目扣除項(xiàng)目金額的確定，按照《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》和《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定計(jì)算，發(fā)生的各項(xiàng)成本和費(fèi)用應(yīng)按實(shí)際發(fā)生額確認(rèn)扣除；對(duì)納稅人無法提供合法有效憑證的，不予扣除；各項(xiàng)預(yù)提(或應(yīng)付)費(fèi)用不得扣除。

　　第十六條　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場(chǎng)(庫)、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理： 

　　1、建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除； 

　　2、建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除； 

　　3、建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。 

　　第十七條　對(duì)財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出凡能夠按清算項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。

　 
　　第四章清算管理

    第十八條　主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)要根據(jù)房地產(chǎn)開項(xiàng)目的建設(shè)形象進(jìn)度，做好應(yīng)稅事項(xiàng)的跟蹤管理。要認(rèn)真查驗(yàn)和審核清算企業(yè)報(bào)送的相關(guān)資料，在審查清算項(xiàng)目過程中因需要納稅人進(jìn)一步補(bǔ)充與清算項(xiàng)目相關(guān)的材料時(shí)，決定中止審核，應(yīng)向納稅人開具《土地增值稅中止清算審核通知書》(附件3－04)，待納稅人重新補(bǔ)充證明材料后，再辦理稅款清算手續(xù)。 

　　第十九條　發(fā)現(xiàn)納稅人有下列情況之一的，可以按照確定的銷售收入，核定征收土地增值稅。 

　　(一)依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置財(cái)務(wù)帳簿未設(shè)置的；或雖設(shè)置財(cái)務(wù)帳簿，但帳目混亂，銷售收入、成本材料憑證殘缺不齊，難以確定銷售收入或扣除項(xiàng)目金額的； 

　　(二)擅自銷毀帳簿的或者拒不提供納稅資料的； 

　　(三)符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期改正，逾期仍不清算的； 

　　(四)對(duì)納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)無法提供收入資料或提供收入資料不實(shí)造成成交價(jià)格明顯偏低的； 

　　(五)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的； 

　　(六)申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的； 

　　(七)未按規(guī)定的時(shí)間提交清算補(bǔ)正材料的。 

　　第二十條　土地增值稅核定征收率不得低于本地區(qū)的土地增值稅預(yù)征率，各地根據(jù)本地的實(shí)際情況和相關(guān)規(guī)定，確定具體的征收率。 

　　第二十一條 主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)通過清算審核對(duì)清算項(xiàng)目需要進(jìn)行核定征收的，應(yīng)向納稅人開具《土地增值稅終止清算審核通知書》(附件3－05)和《土地增值稅核定征收通知書》(附件3－06)。 

    第二十二條 在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。 

　　單位建筑面積成本費(fèi)用＝清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額/清算的總建筑面積 

　　第二十三條 對(duì)進(jìn)行土地增值稅清算后應(yīng)補(bǔ)繳稅款的納稅人，自主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)清算審核完畢之日起15個(gè)工作日內(nèi)到主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納稅款。 

　　第二十四條 經(jīng)主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)清算審核后，需辦理土地增值稅退稅的，依照規(guī)定的程序辦理退稅手續(xù)，并報(bào)市局備案。 

　　第二十五條 主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)檔案管理部門負(fù)責(zé)辦理完成土地增值稅清算項(xiàng)目的資料保存。土地增值稅檔案應(yīng)按項(xiàng)目歸類保存，對(duì)于成片開發(fā)分批清算土地增值稅的項(xiàng)目，應(yīng)在全部辦理清算土地增值稅稅款工作后，將相關(guān)資料移交檔案管理部門并按照檔案管理的有關(guān)規(guī)定保存。 

　　第二十六條　同時(shí)具備以下條件的稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)從事土地增值稅清算鑒證工作，主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可以采信。 

　　(一)經(jīng)國(guó)家稅務(wù)總局及其授權(quán)機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)設(shè)立、通過年檢，取得《稅務(wù)師事務(wù)所執(zhí)業(yè)證》的稅務(wù)師事務(wù)所； 

　　(二)具有取得“中華人民共和國(guó)注冊(cè)稅務(wù)師執(zhí)業(yè)資格證書”、注冊(cè)為執(zhí)業(yè)會(huì)員并通過年檢的注冊(cè)稅務(wù)師； 

　　(三)經(jīng)工商管理機(jī)關(guān)登記注冊(cè)。

第五章 法律責(zé)任

    第二十七條 對(duì)進(jìn)行土地增值稅清算后應(yīng)補(bǔ)繳稅款的納稅人，未按規(guī)定期限繳納稅款的，按照《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》六十八條等有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處罰。 

　　第二十八條 稅務(wù)機(jī)關(guān)在土地增值稅清算審核工作中，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)違反有關(guān)稅收法律、法規(guī)出具虛假鑒證報(bào)告，造成納稅人少繳、未繳土地增值稅的，按照《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法實(shí)施細(xì)則》第九十八條規(guī)定進(jìn)行處罰。

第六章 附則

    第二十九條　本辦法由遼寧省地方稅務(wù)局負(fù)責(zé)解釋。 

　　第三十條　本辦法中所稱“主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)”，是指縣區(qū)級(jí)地方稅務(wù)機(jī)關(guān)及其所屬的分局、稅務(wù)所。 

　　第三十一條　此前規(guī)定與本辦法不一致的，按本辦法執(zhí)行。省地方稅務(wù)局遼地稅發(fā)[2006]86號(hào)文件第六條中有關(guān)規(guī)定停止執(zhí)行。
　　 
　　附件1：《土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告》 

　　附件2：《土地增值稅清算申請(qǐng)表》 

　　附件3-01：《土地增值稅清算通知書》 

　　附件3-02：《土地增值稅清算受理通知書》 

　　附件3-03：《土地增值稅清算補(bǔ)充材料通知書》 

　　附件3-04；《土地增值稅中止清算審核通知書》 

　　附件3-05：《土地增值稅終止清算審核通知書》 

　　附件3-06：《土地增值稅核定征收通知書》 

　　附件4：《土地增值稅清算材料清單》 

　　附件5：土地增值稅清算各項(xiàng)通知書編號(hào)說明