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| 問題：房開企業(yè)向物業(yè)企業(yè)支付的物業(yè)啟動資金可否稅前扣除 [2011/6/16] |
房開企業(yè)向物業(yè)企業(yè)支付的物業(yè)啟動資金在國家法律法規(guī)中沒有明確的規(guī)定，只是散見于地方的法規(guī)中。如《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理辦法》第十四條規(guī)定：居住小區(qū)物業(yè)管理的啟動性經(jīng)費由該居住小區(qū)的開發(fā)建設(shè)單位按照建安費２％的比例，一次性交付給物業(yè)管理委員會或物業(yè)管理企業(yè)。而《沈陽市物業(yè)管理條例》則沒有相應(yīng)的規(guī)定。只是在第三十八條有不是十分明確的規(guī)定： 新建住宅物業(yè)前期物業(yè)管理期間的物業(yè)服務(wù)費，由市價格主管部門會同市房產(chǎn)主管部門核定臨時收費標(biāo)準(zhǔn)，市價格主管部門依法核發(fā)收費許可證。
實踐中，有開發(fā)公司向物業(yè)企業(yè)支付一定數(shù)額的"物業(yè)費"，也大多是關(guān)聯(lián)企業(yè)，即開發(fā)公司成立的物業(yè)公司，能否扣除具體要看開發(fā)公司和物業(yè)公司簽訂的《前期物業(yè)管理委托合同》相應(yīng)的條款（如合同中規(guī)定："納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，其物業(yè)服務(wù)費用（物業(yè)服務(wù)資金）由甲方全額交納。"），同時要看物業(yè)公司是否向開發(fā)公司開具了合理的票據(jù)，目前沒有明確規(guī)定房開企業(yè)向物業(yè)公司支付的物業(yè)費不能所得稅前扣除。
具體到土地增值稅中，《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》規(guī)定：第七條 條例第六條所列的計算增值額的扣除項目，具體為：（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用；（二）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施（以下簡稱房增開發(fā)）的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本（以下簡稱房增開發(fā)成本），包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用；開發(fā)間接費用，是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護(hù)費、周轉(zhuǎn)房攤銷等�？梢娚鲜鑫飿I(yè)費不屬于扣除項目中的土地開發(fā)成本，但可以作為銷售費用在土地開發(fā)費用中扣除，不能加計20%扣除了。
以上解答僅代表本站觀點，具體情況請向當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)局咨詢。 |
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| 問題：房開企業(yè)開發(fā)的商品房在出售前是否繳納房產(chǎn)稅？ [2011/6/16] |
根據(jù)國稅發(fā)[2003]89號《國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知》第一條：關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房征免房產(chǎn)稅問題
鑒于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房在出售前，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言是一種產(chǎn)品，因此，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在售出前，不征收房產(chǎn)稅；但對售出前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。
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| 問題：甲供材為什么要交營業(yè)稅，怎么交？ [2011/6/3] |
根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則》：
第五條 納稅人有下列情形之一的，視同發(fā)生應(yīng)稅行為：（一）……（二）單位或者個人自己新建（以下簡稱自建）建筑物后銷售，其所發(fā)生的自建行為；
第十六條 除本細(xì)則第七條規(guī)定外，納稅人提供建筑業(yè)勞務(wù)（不含裝飾勞務(wù)）的，其營業(yè)額應(yīng)當(dāng)包括工程所用原材料、設(shè)備及其他物資和動力價款在內(nèi)，但不包括建設(shè)方提供的設(shè)備的價款。
第二十五條……納稅人發(fā)生本細(xì)則第五條所稱將不動產(chǎn)或者土地使用權(quán)無償贈送其他單位或者個人的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為不動產(chǎn)所有權(quán)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的當(dāng)天。納稅人發(fā)生本細(xì)則第五條所稱自建行為的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為銷售自建建筑物的納稅義務(wù)發(fā)生時間。
可見，納稅人在銷售自建建筑物時，要同時對一項建筑物中的"自建行為價格"分別按從事建筑業(yè)勞務(wù)和銷售不動產(chǎn)繳納兩次營業(yè)稅。
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| 問題：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的樣板房應(yīng)該進(jìn)銷售費用還是開發(fā)成本？ [2011/5/8] |
答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的售樓處和樣板間都屬于營銷設(shè)施，但這些設(shè)施具體應(yīng)該在哪個科目核算，就要區(qū)分這些設(shè)施建設(shè)的地點不同而定了。
1、在開發(fā)項目所在地點之外的人口稠密，交通繁華的地段建設(shè)售樓部、樣板間等營銷設(shè)施。
這些設(shè)施大多是企業(yè)租入使用，也有可能為自建的。 對于租入的房產(chǎn)進(jìn)行裝飾裝修，作為樣板間或售樓處，由于金額較大，一般都貫穿于整個開發(fā)項目的始末，使用期限也較長，應(yīng)該作為長期待攤費用，分期進(jìn)行攤銷，對于自建行為，則應(yīng)先在在建工程科目歸集，達(dá)到預(yù)定的可使用狀態(tài)之后轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)提取折舊，但無論是攤銷或是折舊都應(yīng)當(dāng)計入到銷售費用中。
2、在開發(fā)項目主體之內(nèi)的售樓部、樣板房
根據(jù)國稅發(fā)[2009]31號《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法>的通知》第二十七條(六)開發(fā)間接費。指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護(hù)費、工程管理費、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項目營銷設(shè)施建造費等。
在開發(fā)項目主體之內(nèi)的售樓部、樣板間等營銷設(shè)施所發(fā)生的費用可以進(jìn)行歸集列入開發(fā)間接費用，最終計入開發(fā)成本。
3、在開發(fā)項目范圍內(nèi)，主體之外建造的售樓部、樣板房
有時候房地產(chǎn)企業(yè)會利用建造的會所作為售樓部、樣板間，也有可能在開發(fā)項目范圍內(nèi)另行建造售樓處等營銷設(shè)施，在開發(fā)項目完成后再另作處理。根據(jù)國稅發(fā)[2009]31號《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法>的通知》第十七條 企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設(shè)施，按以下規(guī)定進(jìn)行處理：
(一)屬于非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費用按公共配套設(shè)施費的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。
(二)屬于營利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當(dāng)單獨核算其成本。除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。
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| 問題：企業(yè)所得稅月（季）度預(yù)繳納稅申報可以彌補(bǔ)以前年度虧損嗎？ [2011/4/30] |
答：根據(jù)國稅函[2008]635號《國家稅務(wù)總局關(guān)于填報企業(yè)所得稅月（季）度預(yù)繳納稅申報表有關(guān)問題的通知》第一條的有關(guān)規(guī)定：《中華人民共和國企業(yè)所得稅月（季）度預(yù)繳納稅申報表（A類）》第4行"利潤總額"修改為"實際利潤額"。填報說明第五條第3項相應(yīng)修改為："第4行'實際利潤額'：填報按會計制度核算的利潤總額減除以前年度待彌補(bǔ)虧損以及不征稅收入、免稅收入后的余額。事業(yè)單位、社會團(tuán)體、民辦非企業(yè)單位比照填報。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本期取得預(yù)售收入按規(guī)定計算出的預(yù)計利潤額計入本行。"
另外，根據(jù)國稅發(fā)[2004]82號《國家稅務(wù)總局關(guān)于做好已取消和下放管理的企業(yè)所得稅審批項目后續(xù)管理工作的通知》（該文件已失效）的有關(guān)規(guī)定："（一）虧損彌補(bǔ)的管理 《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<企業(yè)所得稅稅前彌補(bǔ)虧損審核管理辦法>的通知》（國稅發(fā)〔1997〕189號）規(guī)定，納稅人發(fā)生的年度虧損，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，可以用下一納稅年度的所得彌補(bǔ)；下一納稅年度的所得不足彌補(bǔ)的，可以逐年彌補(bǔ)，但是延續(xù)彌補(bǔ)期最長不得超過五年。取消該審核項目后，納稅人在納稅申報時(包括預(yù)繳申報和年度申報)可自行計算并彌補(bǔ)以前年度符合條件的虧損。"
可見在新所得稅法實施前后，季度申報都可以彌補(bǔ)以前年度在彌補(bǔ)期限內(nèi)的虧損。
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