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地產(chǎn)項(xiàng)目分期開發(fā) 分別結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)成本

頒布時間:2011/8/7 12:12:06

地產(chǎn)項(xiàng)目分期開發(fā) 分別結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)成本

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    房地產(chǎn)項(xiàng)目由于分期或分別開發(fā)難免存在開發(fā)產(chǎn)品完工不均衡的情況,例如A房地產(chǎn)公司開發(fā)項(xiàng)目包括:多層1-5號樓、多層6-10號樓、高層11-18號樓。A公司先開發(fā)多層,再開發(fā)高層。在開發(fā)多層的過程中,由于地基的問題導(dǎo)致多層6-10號樓的開發(fā)受阻,一直未完工。而多層1-5號樓已銷售完畢且部分交付業(yè)主入住,高層11-18號樓剛開始建設(shè)。A公司這種情況是否屬于《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》(國稅發(fā)[2009]31號)中規(guī)定的完工條件?能否將多層1-5號樓、多層6-10號樓、高層11-18號樓設(shè)定為三個成本對象,分別結(jié)轉(zhuǎn)其對應(yīng)的開發(fā)成本?

    對于成本對象的確定原則:國稅發(fā)[2009]31號文件第二十六條規(guī)定,成本對象是指為歸集和分配開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)、建造過程中的各項(xiàng)耗費(fèi)而確定的費(fèi)用承擔(dān)項(xiàng)目。計(jì)稅成本對象的確定原則如下:

    (一)可否銷售原則。開發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν饨?jīng)營銷售的,應(yīng)作為獨(dú)立的計(jì)稅成本對象進(jìn)行成本核算;不能對外經(jīng)營銷售的,可先作為過渡性成本對象進(jìn)行歸集,然后再將其相關(guān)成本攤?cè)肽軌驅(qū)ν饨?jīng)營銷售的成本對象。

    (二)分類歸集原則。對同一開發(fā)地點(diǎn)、竣工時間相近、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型沒有明顯差異的群體開發(fā)的項(xiàng)目,可作為一個成本對象進(jìn)行核算。

    (三)功能區(qū)分原則。開發(fā)項(xiàng)目某組成部分相對獨(dú)立,且具有不同使用功能時,可以作為獨(dú)立的成本對象進(jìn)行核算。

    (四)定價(jià)差異原則。開發(fā)產(chǎn)品因其產(chǎn)品類型或功能不同等而導(dǎo)致其預(yù)期售價(jià)存在較大差異的,應(yīng)分別作為成本對象進(jìn)行核算。

    (五)成本差異原則。開發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導(dǎo)致其建造成本出現(xiàn)較大差異的,要分別作為成本對象進(jìn)行核算。

    (六)權(quán)益區(qū)分原則。開發(fā)項(xiàng)目屬于受托代建的或多方合作開發(fā)的,應(yīng)結(jié)合上述原則分別劃分成本對象進(jìn)行核算。

    根據(jù)以上原則,由于A公司1-5號樓、6-10號樓、高層11-18號樓開發(fā)階段不同、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型不同,可以按照三個成本對象歸集成本,分別核算其計(jì)稅成本。會計(jì)處理中可對以上三個成本對象設(shè)置為項(xiàng)目輔助核算,如“開發(fā)成本——多層1-5樓、開發(fā)成本——多層6-10樓、開發(fā)成本——高層11-18樓”,這樣便于對各自發(fā)生的成本費(fèi)用進(jìn)行歸集,也便于企業(yè)所得稅和未來土地增值稅的清算,更主要的還是避免了當(dāng)前將整個項(xiàng)目視為一個成本對象而判定為完工所帶來的核算上的混亂。國稅發(fā)[2009]31號文件第三條規(guī)定,企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)包括土地的開發(fā),建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品。除土地開發(fā)之外,其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的,應(yīng)視為已經(jīng)完工:(一)開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案。(二) 開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。(三) 開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。由于A公司多層1-5號樓開始交付入住,無論其是否辦理初始產(chǎn)權(quán)證明和竣工備案,均應(yīng)視為完工并應(yīng)結(jié)算其計(jì)稅成本。會計(jì)處理上不管是否結(jié)轉(zhuǎn)收入和成本,均應(yīng)按照國稅發(fā)[2009]31號文件第九條規(guī)定進(jìn)行所得稅處理:企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入,應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季(或月)計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額,計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。開發(fā)產(chǎn)品完工后,企業(yè)應(yīng)及時結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷售收入的實(shí)際毛利額,同時將其實(shí)際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額,計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額。A公司多層1-5號樓按完工計(jì)算繳納所得稅,多層6-10號樓和高層11-18號樓按照預(yù)售收入計(jì)算繳納所得稅。

    但是A公司仍然會擔(dān)心多層1-5號樓結(jié)算計(jì)稅成本難以做到和收入相配比,沒有結(jié)算的成本計(jì)入以后多層6-10號樓以及高層11-18號樓中是否會使以后結(jié)算更不配比?

    其實(shí),這種擔(dān)心大可不必,結(jié)算計(jì)稅成本時可按規(guī)定進(jìn)行預(yù)提成本。國稅發(fā)[2009]31號文件第三十二條規(guī)定,除以下幾項(xiàng)預(yù)提(應(yīng)付)費(fèi)用外,計(jì)稅成本均應(yīng)為實(shí)際發(fā)生的成本。(一)出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的,在證明資料充分的前提下,其發(fā)票不足金額可以預(yù)提,但最高不得超過合同總金額的10%。(二)公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的,可按預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷,或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。(三)應(yīng)向政府上交但尚未上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用可以按規(guī)定預(yù)提。物業(yè)完善費(fèi)用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項(xiàng)基金。但是對于結(jié)算計(jì)稅成本后發(fā)生的成本則只能根據(jù)第三十四條規(guī)定處理:企業(yè)在結(jié)算計(jì)稅成本時其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的,不得計(jì)入計(jì)稅成本,待實(shí)際取得合法憑據(jù)時,再按規(guī)定計(jì)入計(jì)稅成本。因此,多層1-5號樓未計(jì)入計(jì)稅成本的成本費(fèi)用取得發(fā)票后仍然可以稅前扣除,但在會計(jì)處理上,不能由之后的多層6-10號樓以及高層11-18號樓分?jǐn)偲涑杀,可以先全部預(yù)提計(jì)入開發(fā)成本 借:開發(fā)成本;貸:應(yīng)付賬款(預(yù)提),取得發(fā)票后再借:應(yīng)付賬款(預(yù)提);貸:應(yīng)付賬款(供應(yīng)商)即可。以后取得發(fā)票年度所得稅匯算清繳仍然可以扣除。

 

 

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