關(guān)于房開企業(yè)土地使用稅如何入賬等兩個問題的討論（一）
頒布時間：2012/1/5 12:12:45
關(guān)于房開企業(yè)土地使用稅如何入賬等兩個問題的討論（一）
（友情提示：這只是個論壇）
元旦期間，在幾個群里留了兩個比較常見的問題與大家共同交流，這兩個問題是：
1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)房產(chǎn)用地竣工之前繳納的土地使用稅，該進管理費還是開發(fā)成本？
2、項目建設(shè)完成前發(fā)生的交際應(yīng)酬費是進當(dāng)期費用，還是開辦費？
群友們發(fā)表了不同的觀點，分別總結(jié)如下：
問題一：
主要觀點如下：
財稅磋商群（51504657）-笑書神俠：
房開項目未完工前的土地稅應(yīng)進項目成本。
財稅磋商群（51504657）-陳士章（群主）：
在沈陽的土地增值稅審核鑒證的底稿里，土地使用稅是“取得土地使用權(quán)支付的成本”中的一個明細(xì)項目，說明土地使用稅在房開企業(yè)的核算中應(yīng)該作為成本項目來核算。
注冊稅務(wù)師交流專用群（47130845）-大江東去：
應(yīng)該進開發(fā)成本，土地使用稅屬土地取得成本，沒有爭議的。從會計講，并非可進成本，也可進費用。從稅務(wù)講，進成本可加計扣除成本費用計算土地增值稅。如果有法規(guī)或文件規(guī)定 必須計入管理費用。即使當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門在實際的管理中要求我們必須計入管理費用，那我們也必須計入管理費用。因為兩者不同處理方法，重要的是對土地增值稅的影響。
注冊稅務(wù)師交流專用群（47130845）-天涯：
我覺得房地產(chǎn)企業(yè)的土地使用稅，在開發(fā)前計入管理費用，開發(fā)后繳納的計入開發(fā)成本，因為開發(fā)后，土地價值也從無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)入了開發(fā)成本科目。土地使用稅是屬于財產(chǎn)稅，既然財產(chǎn)轉(zhuǎn)入開發(fā)，最后是銷售出去，那么附屬于財產(chǎn)的稅金當(dāng)然是屬于成本項目了
注冊稅務(wù)師交流專用群（47130845）-毅然：
應(yīng)該進管理費用，土地增值稅清算是肯定會從開發(fā)成本調(diào)出的。
注冊稅務(wù)師交流專用群（47130845）-瀟悅：
土地使用稅不論是否屬于開發(fā)期間，都進入管理費用。
注冊稅務(wù)師張旭外稅群（27859955）-事稅無錫公眾張（風(fēng)兒）：
房產(chǎn)公司的土地使用稅，會計上無明確的規(guī)定，可計入開發(fā)成本或管理費用；稅務(wù)上也無明確的規(guī)定，可計入開發(fā)成本或管理費用；在計算土地增值稅時有些地方如可以扣除的話，可考慮計入開發(fā)成本。否則還是計入管理費用合算，可以晚交企業(yè)所得稅，節(jié)約資金成本。
順陽財稅交流群（199705431）-聊齋：
企業(yè)會計制度和企業(yè)會計準(zhǔn)則-會計科目和主要賬務(wù)處理均提到了管理費用的核算內(nèi)容包括土地使用稅，即使是分行業(yè)會計制度，即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度也明確了土地使用稅是要計入到管理費用的。從稅收的角度上看，進管理費用對所得稅的當(dāng)期有影響，但也只是時間性差異，從土地增值稅來說進開發(fā)成本當(dāng)然對企業(yè)有利，但稅務(wù)局是不會同意的，開發(fā)成本里也沒有稅金這一項。
順陽財稅交流群（199705431）-好心情：
房開企業(yè)的土地使用稅性質(zhì)是不同于其他企業(yè)的，從常理上分析，應(yīng)該進入開發(fā)成本，所得稅來說，影響的只是時間性差異，對土地增值稅來說影響是比較大的，但地稅是不會同意的。
以上是群友們的觀點，說到財產(chǎn)稅，某遼寧地稅官員（我認(rèn)為此哥的許多觀點都頗有見地）也在自己的博客里有類似的說法：“房地產(chǎn)企業(yè)土地使用稅是否計入成本,關(guān)鍵在于對房地產(chǎn)企業(yè)擁有的土地認(rèn)定為存貨,還是認(rèn)定為無形資產(chǎn)(或固定資產(chǎn))。土地稅是財產(chǎn)稅，其立法初衷是針對納稅人長期占有并實際用于盈利的具有固定資產(chǎn)性質(zhì)的財產(chǎn)征收的一種稅。而房地產(chǎn)企業(yè)在會計核算上將土地作為存貨處理，其交納的土地稅應(yīng)比照“土地使用費”作為土地征用費及拆遷補償費處理。”
對土地課稅在國外屬于財產(chǎn)稅，但是，根據(jù)我國憲法規(guī)定，城鎮(zhèn)土地的所有權(quán)歸國家，單位和個人對占用的土地只有使用權(quán)而無所有權(quán)。因此，現(xiàn)行的城鎮(zhèn)土地使用稅實質(zhì)上是對占用土地資源或行為的課稅，屬于準(zhǔn)財產(chǎn)稅，非嚴(yán)格意義上的財產(chǎn)稅。
在汲取了群友們的精華之后我們得出的結(jié)論：從財務(wù)核算的角度來說，房開企業(yè)的土地其用途是用來建房的，最終是要用于銷售，土地成本是開發(fā)成本的一部分，在存貨中核算，其他行業(yè)的土地是企業(yè)的長期資產(chǎn)，在無形資產(chǎn)或固定資產(chǎn)（房屋建筑物的一部分）中核算，正如聊齋的觀點，《企業(yè)會計制度》和《企業(yè)會計準(zhǔn)則準(zhǔn)則》都明確規(guī)定了土地使用稅是要在管理費用中核算的，然而準(zhǔn)則和制度都是不區(qū)分行業(yè)的，沒有考慮到各行業(yè)的特點，再者，按照《會計準(zhǔn)則1號—存貨》的規(guī)定：第五條存貨應(yīng)當(dāng)按照成本進行初始計量。存貨成本包括采購成本、加工成本和其他成本�！诎藯l 存貨的其他成本，是指除采購成本、加工成本以外的，使存貨達到目前場所和狀態(tài)所發(fā)生的其他支出。土地使用稅正是達到當(dāng)前狀態(tài)和場所所必要、合理的支出，應(yīng)計入開發(fā)成本，不應(yīng)依一般的會計處理計入管理費用。但如果要是非得教條地找個依據(jù)的話，也只有計入管理費用了。
從稅收的角度來說，土地使用稅計入開發(fā)成本中，減少了當(dāng)期利潤，對企業(yè)所得稅僅會構(gòu)成時間性差異，但在計算土地增值稅時能加計20%扣除，這對納稅人來說是有利的，可減少土地增值稅數(shù)額。許多房地產(chǎn)公司也是基于土地增值稅可加計扣除的考慮，在核算時計入“開發(fā)成本—取得土地使用權(quán)支付的成本”中科目。目前來看，總局的文件沒有明確規(guī)定房開企業(yè)的土地使用稅應(yīng)該計入到成本還是費用中。但是地方的稅收文件，如：大地稅函[2008]188號《關(guān)于進一步加強土地增值稅清算工作的通知》第二條、青地稅發(fā)[2008]100號 《青島市地稅局關(guān)于印發(fā)<青島市地方稅務(wù)局房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅稅款清算管理暫行辦法>的通知》第二十五條都明確了土地使用稅是要計入到管理費用中的。另外，國稅函[2010]148號《國家稅務(wù)總局關(guān)于做好2009年度企業(yè)所得稅匯算清繳工作的通知》第三條也明確規(guī)定：“根據(jù)企業(yè)所得稅法精神，在計算應(yīng)納稅所得額及應(yīng)納所得稅時，企業(yè)財務(wù)、會計處理辦法與稅法規(guī)定不一致的，應(yīng)按照企業(yè)所得稅法規(guī)定計算。企業(yè)所得稅法規(guī)定不明確的，在沒有明確規(guī)定之前，暫按企業(yè)財務(wù)、會計規(guī)定計算。” 可見，從稅收征管的角度來說，沒有太多的空子讓納稅人來鉆。
另外財稅磋商群（51504657）-陳士章（群主）也提到了沈陽市的土地增值稅審核鑒證底稿，這確實是個棘手的問題，其實有很多政策在總局規(guī)定的基礎(chǔ)上，地方執(zhí)行起來是五花八門的，這個問題我想只有總局來解決了。
綜上，從謹(jǐn)慎性的角度出發(fā)，土地使用稅還是計入到管理費用中比較穩(wěn)妥，可以避免不必要的涉稅風(fēng)險。
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