江蘇地稅解讀"銷售不動產(chǎn)及其附屬物"新規(guī)

江蘇地稅解讀“銷售不動產(chǎn)及其附屬物”新規(guī)

    最近，有納稅人咨詢轉讓土地使用權或者銷售不動產(chǎn)的同時一并銷售附著于土地或者不動產(chǎn)上的固定資產(chǎn)，該如何納稅的問題，筆者結合國家稅務總局《關于納稅人轉讓土地使用權或者銷售不動產(chǎn)同時一并銷售附著于土地或者不動產(chǎn)上的固定資產(chǎn)有關稅收問題的公告》（國家稅務總局公告2011年第47號）（以下簡稱47號公告），作了解答。

　　一、屬于增值稅應稅貨物的繳增值稅

　　47號公告規(guī)定，納稅人轉讓土地使用權或者銷售不動產(chǎn)的同時一并銷售的附著于土地或者不動產(chǎn)上的固定資產(chǎn)中，凡屬于增值稅應稅貨物的，應按照財政部、國家稅務總局《關于部分貨物適用增值稅低稅率和簡易辦法征收增值稅政策的通知》（財稅[2009]9號）第二條有關規(guī)定，計算繳納增值稅。

　　財稅[2009]9號第二條規(guī)定，納稅人銷售自己使用過的物品，按下列政策執(zhí)行：一般納稅人銷售自己使用過的屬于條例第十條規(guī)定不得抵扣且未抵扣進項稅額的固定資產(chǎn)，按簡易辦法依4%征收率減半征收增值稅。一般納稅人銷售自己使用過的其他固定資產(chǎn)，按照《財政部國家稅務總局關于全國實施增值稅轉型改革若干問題的通知》（財稅[2008]170號）第四條的規(guī)定執(zhí)行；小規(guī)模納稅人銷售自己使用過的固定資產(chǎn)，減按2%征收率征收增值稅。

　　《中華人民共和國增值稅暫行條例》第十條規(guī)定，下列項目的進項稅額不得從銷項稅額中抵扣：（1）用于非增值稅應稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費的購進貨物或者應稅勞務；（2）非正常損失的購進貨物及相關的應稅勞務；（3）非正常損失的在產(chǎn)品、產(chǎn)成品所耗用的購進貨物或者應稅勞務；（4）國務院財政、稅務主管部門規(guī)定的納稅人自用消費品；（5）本條第（1）項至第（4）項規(guī)定的貨物的運輸費用和銷售免稅貨物的運輸費用。

　　財政部、國家稅務總局《關于全國實施增值稅轉型改革若干問題的通知》（財稅[2008]170號）第四條規(guī)定，自2009年1月1日起，納稅人銷售自己使用過的固定資產(chǎn)（以下簡稱已使用過的固定資產(chǎn)），應區(qū)分不同情形征收增值稅：（1）銷售自己使用過的2009年1月1日以后購進或者自制的固定資產(chǎn)，按照適用稅率征收增值稅；（2）2008年12月31日以前未納入擴大增值稅抵扣范圍試點的納稅人，銷售自己使用過的2008年12月31日以前購進或者自制的固定資產(chǎn)，按照4%征收率減半征收增值稅；（3）2008年12月31日以前已納入擴大增值稅抵扣范圍試點的納稅人，銷售自己使用過的在本地區(qū)擴大增值稅抵扣范圍試點以前購進或者自制的固定資產(chǎn)，按照4%征收率減半征收增值稅；銷售自己使用過的在本地區(qū)擴大增值稅抵扣范圍試點以后購進或者自制的固定資產(chǎn)，按照適用稅率征收增值稅。本通知所稱已使用過的固定資產(chǎn)，是指納稅人根據(jù)財務會計制度已經(jīng)計提折舊的固定資產(chǎn)。

　　例一，2011年9月，某企業(yè)（一般納稅人、增值稅適用稅率17%）將一閑置的不動產(chǎn)轉讓給他人，售價1000萬元，同時一并轉讓附著于該不動產(chǎn)上已使用過固定資產(chǎn)A、B、C，共計人民幣60萬元，其中：固定資產(chǎn)A售價人民幣30萬元（購進時免增值稅）、2009年1月1日以前購進的固定資產(chǎn)B售價人民幣20萬元、2009年1月1日以后購進的固定資產(chǎn)C一臺售價人民幣10萬元。上述固定資產(chǎn)，均已按財務會計制度規(guī)定計提了折舊。這筆轉讓業(yè)務，該企業(yè)如何申報納稅？

　　根據(jù)47號公告規(guī)定，這筆轉讓業(yè)務，該企業(yè)需要申報繳納轉讓不動產(chǎn)營業(yè)稅50萬元（1000×5%）；固定資產(chǎn)A增值稅0.60萬元（30×4%×50%）、固定資產(chǎn)B增值稅0.40萬元（20×4%×50%）、固定資產(chǎn)C增值稅1.70萬元（10×17%）。

　　提醒注意以下兩點：一是銷售的固定資產(chǎn)必須是附著于土地或者不動產(chǎn)之上，不屬于附著物的則不屬于47號公告的適用范圍；二是銷售的固定資產(chǎn)必須是與土地或不動產(chǎn)同時轉讓，分別轉讓則不屬于47號公告的適用范圍。

　　二、屬于不動產(chǎn)的繳營業(yè)稅

　　47號公告規(guī)定，納稅人轉讓土地使用權或者銷售不動產(chǎn)的同時一并銷售的附著于土地或者不動產(chǎn)上的固定資產(chǎn)中，凡屬于不動產(chǎn)的，應按照《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》“銷售不動產(chǎn)”稅目計算繳納營業(yè)稅。

　　銷售不動產(chǎn)，是指有償轉讓不動產(chǎn)所有權的行為。根據(jù)《國家稅務總局關于印發(fā)〈營業(yè)稅稅目注釋〉（試行稿）的通知》（國稅發(fā)[1993]149號）的規(guī)定，不動產(chǎn)是指不能移動，移動后會引起性質、形狀改變的財產(chǎn)。銷售不動產(chǎn)稅目的征收范圍包括：銷售建筑物或構筑物，銷售其他土地附著物。銷售建筑物或構筑物，是指有償轉讓建筑物或構筑物的所有權的行為，以轉讓有限產(chǎn)權或永久使用權方式銷售建筑物，視同銷售建筑物；銷售其他土地附著物，是指有償轉讓其他土地附著物的所有權的行為。其他土地附著物，是指建筑物或構筑物以外的其他附著于土地的不動產(chǎn)，如樹木、莊稼、花草等。銷售不動產(chǎn)適用的營業(yè)稅稅率為5%.

　　三、未分別核算或核算不清的分稅種核定征收

　　47號公告規(guī)定，納稅人應分別核算增值稅應稅貨物和不動產(chǎn)的銷售額，未分別核算或核算不清的，由主管稅務機關核定其增值稅應稅貨物的銷售額和不動產(chǎn)的銷售額。

　　例二，2011年9月，某企業(yè)（小規(guī)模納稅人）將一閑置的不動產(chǎn)和附著于該不動產(chǎn)上的固定資產(chǎn)同時一并轉讓給他人，售價共計800萬元，企業(yè)未分別核算不動產(chǎn)和固定資產(chǎn)銷售額，這筆轉讓業(yè)務，該企業(yè)如何申報納稅？

　　根據(jù)47號公告規(guī)定，由主管稅務機關核定其增值稅應稅貨物的銷售額和不動產(chǎn)的銷售額。假如主管稅務機關核定該企業(yè)這筆轉讓業(yè)務的不動產(chǎn)銷售額是600萬元；固定資產(chǎn)的銷售額是200萬元，那么這筆轉讓業(yè)務，該企業(yè)需要申報繳納不動產(chǎn)營業(yè)稅30萬元（600×5%），轉讓固定資產(chǎn)增值稅4萬元（200×2%）。

　　四、其他有關規(guī)定

　　47號公告規(guī)定，本公告施行前已處理的事項不再作調整，未處理事項依據(jù)本公告處理。